Le mois de juin 2026 a donné lieu à plusieurs décisions importantes en matière de baux commerciaux.
Ces arrêts intéressent directement les bailleurs, les preneurs et les praticiens du contentieux locatif commercial.
Ils portent sur le loyer binaire, le droit de préférence du locataire, les charges récupérables, la perte de la chose louée et la clause résolutoire.
Ce panorama présente les points utiles à retenir.
Loyer binaire : la convention prime au renouvellement
Le 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur un bail commercial comportant un loyer dit binaire.
Le loyer comprenait une part fixe et une part variable calculée sur le chiffre d’affaires du locataire.
La locataire demandait la fixation du prix du bail renouvelé par le juge des loyers commerciaux.
La Cour de cassation rappelle que la révision de la partie fixe d’un loyer binaire est régie par la convention des parties.
Le juge des loyers ne peut fixer ce loyer à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties ont manifesté cette volonté.
La référence contractuelle à la valeur locative ne suffit donc pas toujours.
Il faut une clause suffisamment claire sur le rôle du juge et sur la méthode de fixation du loyer renouvelé.
Référence : Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, ECLI:FR:CCASS:2026:C300364.
Droit de préférence Pinel : la rétractation de l’offre a des effets limités
Le 25 juin 2026, la Cour de cassation a précisé le régime du droit de préférence du locataire commercial.
Lorsque le bailleur envisage de vendre le local loué, l’article L. 145-46-1 du code de commerce impose de notifier une offre au locataire.
Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour se prononcer.
La Cour rappelle que le bailleur reste lié par son offre pendant ce délai.
Si le bailleur vend à un tiers avant l’expiration du délai, la vente peut être annulée.
En revanche, si le bailleur renonce purement et simplement à vendre et rétracte son offre avant acceptation, la sanction n’est pas l’exécution forcée de la vente.
Le locataire peut seulement rechercher la responsabilité du bailleur, s’il établit un préjudice.
La décision impose donc de distinguer la vente prématurée à un tiers et la renonciation au projet de vente.
Référence : Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, ECLI:FR:CCASS:2026:C300394, publié au Bulletin.
Charges locatives : le bailleur doit justifier les sommes réclamées
Le 4 juin 2026, la Cour de cassation a censuré une décision rendue en référé dans un litige relatif à des charges de bail commercial.
Le bailleur sollicitait une provision et l’acquisition de la clause résolutoire.
La Cour rappelle qu’il ne suffit pas d’affirmer que le locataire n’a pas contesté les charges par le passé.
Le bailleur doit justifier positivement l’existence et le montant des charges réclamées.
À défaut, la contestation peut être sérieuse.
Cette contestation fait obstacle à la condamnation provisionnelle et peut empêcher le jeu de la clause résolutoire en référé.
En pratique, le bailleur doit produire le bail, les clauses de charges, les appels, les justificatifs, les régularisations et un décompte clair.
Référence : Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221, ECLI:FR:CCASS:2026:C300326.
Article 1722 du code civil : le cas fortuit ne met pas toujours fin au bail
Le même jour, la Cour de cassation a statué sur l’application de l’article 1722 du code civil.
Le litige concernait un bien loué gravement endommagé par un cas fortuit.
La Cour rappelle qu’il n’y a pas nécessairement perte de la chose lorsque les travaux restent économiquement envisageables.
Le bail n’est donc pas automatiquement résilié de plein droit.
Lorsque le bailleur est en mesure de faire réaliser les travaux nécessaires, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution si ces travaux ne sont pas exécutés.
Cette solution intéresse les locaux commerciaux rendus difficilement exploitables après un sinistre.
Elle impose d’analyser concrètement l’état du bien, le coût des travaux et la possibilité de restituer la jouissance prévue par le bail.
Référence : Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, ECLI:FR:CCASS:2026:C300336.
Clause résolutoire : une clause générale peut être suffisamment précise
Le 3 juin 2026, la chambre commerciale a précisé l’exigence de précision posée par l’article 1225 du code civil.
La clause résolutoire doit permettre au débiteur d’identifier clairement les obligations dont l’inexécution entraîne la résolution de plein droit.
La Cour admet qu’une clause visant l’inexécution de l’une quelconque des obligations prévues au contrat peut satisfaire cette exigence.
Il faut toutefois que les obligations concernées soient identifiables de manière claire et non équivoque.
Cette décision n’est pas rendue en matière de bail commercial. Elle peut néanmoins nourrir la réflexion sur les clauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux.
Elle invite les rédacteurs à éviter les clauses vagues et à vérifier que les obligations du preneur sont précisément définies dans le contrat.
Référence : Cass. com., 3 juin 2026, n° 24-19.612, ECLI:FR:CCASS:2026:CO00285, publié au Bulletin et au Rapport.
Ce qu’il faut retenir pour les baux commerciaux
- Le loyer binaire impose une rédaction contractuelle précise.
- Le droit de préférence du locataire commercial oblige le bailleur à sécuriser son calendrier de vente.
- Les charges doivent être justifiées par des pièces, surtout en référé.
- Le sinistre affectant les locaux ne résilie pas toujours le bail de plein droit.
- La clause résolutoire doit renvoyer à des obligations clairement identifiables.
Ces décisions confirment une tendance : le contentieux des baux commerciaux se joue souvent dans la précision du contrat et dans la qualité de la preuve.
Le cabinet ZEITOUN AVOCAT accompagne les bailleurs et les preneurs dans la rédaction, l’exécution et le contentieux des baux commerciaux.
