Bail commercial : le bailleur peut-il se rétracter après avoir notifié une offre de vente au locataire ?
Le propriétaire d’un local commercial qui souhaite vendre doit, dans certaines hypothèses, informer son locataire.
Cette notification vaut offre de vente au profit du preneur.
Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour se prononcer.
Mais que se passe-t-il si le bailleur retire son offre avant que le locataire ne l’accepte ? Le locataire peut-il obtenir la vente forcée du local ?
Par un arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une réponse importante.
La rétractation d’une offre de vente avant son acceptation empêche la formation de la vente. Le bailleur peut engager sa responsabilité. En revanche, le locataire ne peut pas obtenir l’exécution forcée de la vente si l’offre n’avait pas encore été acceptée.
Le droit de préférence du locataire commercial
L’article L. 145-46-1 du code de commerce organise un droit de préférence au profit du locataire commercial.
Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par remise en main propre contre récépissé ou par émargement.
Cette notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer.
Ce mécanisme est protecteur. Il permet au locataire commercial de se porter acquéreur du local dans lequel il exploite son activité.
Les faits soumis à la Cour de cassation
Dans l’affaire jugée, les bailleurs étaient propriétaires indivis d’un local commercial donné à bail depuis 2004.
Le local était exploité par une société sous-locataire, filiale de la locataire.
Le 15 janvier 2021, un notaire a fait signifier un projet de vente du local. L’offre désignait la locataire comme destinataire, mais elle a été notifiée à la sous-locataire.
Le 27 janvier 2021, la sous-locataire a indiqué accepter l’offre et solliciter un prêt pour financer l’acquisition.
Le 28 janvier 2021, les bailleurs ont informé la locataire qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre adressée à la sous-locataire était inopérante.
Le 1er février 2021, la locataire a accepté l’offre à son tour. Elle a ensuite assigné les bailleurs pour faire constater la vente.
La cour d’appel de Paris lui a donné raison. Elle a constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique.
La Cour de cassation censure cette décision.
La solution : pas de vente forcée si l’offre a été rétractée avant acceptation
La Cour de cassation combine trois textes : l’article L. 145-46-1 du code de commerce, l’article 1113 du code civil et l’article 1116 du code civil.
Elle rappelle que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation. Elle rappelle également qu’une offre ne peut pas être librement rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, avant l’expiration d’un délai raisonnable.
Toutefois, en droit commun, la rétractation irrégulière d’une offre empêche la conclusion du contrat. Elle peut engager la responsabilité extracontractuelle de son auteur, mais elle ne permet pas nécessairement d’imposer la formation du contrat.
La Cour applique ce raisonnement au droit de préférence du locataire commercial.
Le bailleur reste lié par son offre pendant le délai légal d’un mois. S’il vend à un tiers pendant ce délai, la vente peut être annulée.
En revanche, si le bailleur renonce à vendre et rétracte son offre avant toute acceptation par le locataire, il ne s’expose qu’à une action en réparation. Le locataire ne peut pas obtenir l’exécution forcée de la vente.
Une distinction essentielle : vente à un tiers ou renonciation à vendre
L’arrêt distingue deux situations.
Première situation : le bailleur notifie une offre au locataire, puis vend le local à un tiers avant l’expiration du délai d’un mois. Dans ce cas, le droit de préférence du locataire est méconnu. La vente conclue avec le tiers peut être annulée.
Deuxième situation : le bailleur renonce à vendre avant que le locataire n’ait accepté l’offre. Dans ce cas, la vente n’est pas formée. Le locataire peut éventuellement demander des dommages et intérêts, mais il ne peut pas contraindre le bailleur à vendre.
Cette distinction évite de confondre la protection du droit de préférence avec une obligation absolue de vendre lorsque le propriétaire abandonne son projet avant acceptation.
Quels enseignements pour le bailleur commercial ?
Le bailleur doit rester prudent avant de notifier une offre de vente à son locataire.
La notification prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’est pas un simple courrier d’information. Elle vaut offre de vente.
- l’identité exacte du locataire bénéficiaire ;
- l’existence d’une sous-location ;
- le prix et les conditions de la vente ;
- la volonté réelle et définitive de vendre ;
- les modalités de notification ;
- les conséquences d’une éventuelle rétractation.
Une notification mal maîtrisée peut provoquer un contentieux lourd. Même si la vente forcée est exclue en cas de rétractation avant acceptation, une action en responsabilité reste possible.
Quels enseignements pour le locataire commercial ?
Le locataire qui reçoit une offre de vente doit réagir rapidement. Le délai légal est court. Il est d’un mois à compter de la réception de l’offre.
Si le locataire souhaite acheter, son acceptation doit être claire, certaine et adressée dans les formes utiles. Il doit également vérifier que l’offre lui est bien destinée et qu’elle contient les mentions nécessaires.
En cas de rétractation du bailleur, l’analyse doit être précise. Il faut déterminer si l’offre avait déjà été acceptée, si une vente a été conclue avec un tiers, ou si le bailleur a simplement renoncé à vendre.
Les conséquences juridiques ne sont pas les mêmes.
Ce qu’il faut retenir
Le droit de préférence du locataire commercial est une protection importante. Lorsque le bailleur envisage de vendre le local commercial, la notification faite au locataire vaut offre de vente.
Le bailleur reste lié par cette offre pendant le délai légal d’un mois. Toutefois, si le bailleur rétracte son offre avant acceptation du locataire, la vente n’est pas formée.
Le locataire peut, selon les circonstances, demander réparation. Il ne peut pas obtenir la vente forcée du local si aucune acceptation valable n’était intervenue avant la rétractation.
Cette solution impose une vigilance particulière dans les opérations de vente de locaux commerciaux.
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Source
Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 juin 2026, n° 25-10.765, ECLI:FR:CCASS:2026:C300394, publié au Bulletin : consulter la décision officielle.
Questions fréquentes
Le locataire commercial dispose-t-il toujours d’un droit de préférence en cas de vente du local ?
Le droit de préférence s’applique dans les conditions prévues par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Il faut vérifier la nature du local, l’opération envisagée et les exceptions applicables.
La notification du projet de vente vaut-elle offre de vente ?
Oui. La notification faite au locataire, lorsqu’elle entre dans le champ de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, vaut offre de vente au profit du locataire.
Le bailleur peut-il retirer son offre de vente ?
La Cour de cassation juge que la rétractation d’une offre non encore acceptée empêche la formation de la vente. Le bailleur peut toutefois engager sa responsabilité.
Le locataire peut-il obtenir la vente forcée du local ?
Pas si l’offre a été rétractée avant toute acceptation valable. Dans cette hypothèse, l’action possible est une action en réparation, et non une action en exécution forcée de la vente.