La Cour de cassation vient de préciser la portée du droit de préférence du locataire commercial.

Par un arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile juge que le bailleur peut renoncer à son projet de vente et rétracter son offre, même pendant le délai d’un mois laissé au locataire pour se prononcer.

Cette rétractation n’est toutefois pas neutre. Elle peut engager la responsabilité du bailleur. En revanche, elle ne permet pas au locataire d’obtenir l’exécution forcée de la vente lorsque l’offre n’a pas encore été acceptée.

Le droit de préférence du locataire commercial

L’article L. 145-46-1 du code de commerce, issu de la loi Pinel, organise un droit de préférence au profit du locataire commercial.

Lorsque le propriétaire envisage de vendre le local loué, il doit en informer le locataire. La notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour accepter ou refuser l’offre.

Ce mécanisme protège le locataire contre une vente réalisée à un tiers sans qu’il ait pu se positionner. Il ne transforme pas pour autant chaque notification en promesse irrévocable de vente.

Les faits soumis à la Cour de cassation

Dans cette affaire, des bailleurs étaient propriétaires indivis d’un local commercial loué à une société. Une sous-location avait également été autorisée.

Le 15 janvier 2021, un notaire avait fait signifier un projet de vente du local. L’offre était destinée au locataire. Elle avait cependant été notifiée à la sous-locataire.

Le 27 janvier 2021, la sous-locataire avait indiqué qu’elle acceptait l’offre et sollicitait un prêt. Le 28 janvier 2021, les bailleurs avaient informé leur locataire qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre adressée à la sous-locataire était inopérante.

Le locataire avait ensuite notifié son acceptation le 1er février 2021. Il avait assigné les bailleurs afin de faire constater la vente.

La cour d’appel de Paris avait donné raison au locataire. Elle avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique.

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel.

Elle combine trois textes : les articles 1113 et 1116 du code civil, relatifs à la formation du contrat et à la rétractation de l’offre, ainsi que l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

La Cour énonce une règle claire. Le bailleur reste lié par son offre pendant le délai légal d’un mois. Il ne peut donc pas vendre le local à un tiers avant l’expiration de ce délai. Une telle vente serait nulle.

Mais si le bailleur renonce à vendre et rétracte son offre avant son acceptation, le contrat de vente n’est pas formé.

La sanction n’est alors pas l’exécution forcée de la vente. La sanction éventuelle est une action en réparation, si le locataire démontre un préjudice.

Pourquoi l’exécution forcée est exclue

Le raisonnement repose sur le droit commun de la formation du contrat.

L’article 1113 du code civil prévoit que le contrat se forme par la rencontre d’une offre et d’une acceptation. L’article 1116 du même code précise que la rétractation irrégulière d’une offre empêche la conclusion du contrat, mais engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur.

La Cour applique cette logique au droit de préférence Pinel.

Le bailleur qui retire son offre trop tôt commet éventuellement une faute. Mais cette faute ne suffit pas à créer une vente qui n’a pas été acceptée avant la rétractation.

Ce que doit retenir le bailleur commercial

Le bailleur conserve la possibilité de renoncer à son projet de vente.

Il doit toutefois agir avec prudence. La notification prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce produit des effets juridiques. Elle impose au bailleur de ne pas vendre à un tiers pendant le délai légal d’un mois.

Si le bailleur retire son offre avant l’acceptation du locataire, il évite l’exécution forcée. Mais il peut devoir réparer le préjudice causé par cette rétractation.

Ce préjudice peut notamment porter sur des frais engagés par le locataire ou sur une perte directement liée à la rétractation. Il devra être prouvé.

Ce que doit retenir le locataire commercial

Le locataire ne doit pas confondre droit de préférence et promesse unilatérale de vente.

Le droit de préférence lui permet d’être prioritaire si le bailleur vend le local. Il protège aussi le locataire contre une vente conclue avec un tiers pendant le délai légal.

En revanche, si le bailleur renonce à vendre avant l’acceptation, le locataire ne peut pas imposer la vente. Il peut seulement rechercher la responsabilité du bailleur, à condition d’établir un préjudice indemnisable.

Une décision importante pour la pratique des baux commerciaux

Cette décision est importante pour la pratique des baux commerciaux.

Elle rappelle que la notification Pinel doit être maniée avec rigueur. Elle oblige le bailleur à choisir clairement sa stratégie avant d’adresser l’offre au locataire.

Elle rappelle aussi que le locataire doit réagir rapidement lorsqu’il souhaite acquérir le local. L’acceptation doit intervenir avant toute rétractation effective de l’offre.

Pour les praticiens, cette décision impose une vigilance particulière sur la chronologie : notification de l’offre, destinataire, acceptation, rétractation, projet de vente à un tiers et preuve du préjudice éventuel.

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FAQ

Le bailleur peut-il retirer son offre de vente au locataire commercial ?

Oui, si l’offre n’a pas encore été acceptée. La rétractation empêche alors la formation de la vente. Elle peut toutefois engager la responsabilité du bailleur.

Le locataire peut-il obtenir la vente forcée du local ?

Non, lorsque le bailleur a rétracté son offre avant l’acceptation. Le locataire peut seulement demander réparation s’il démontre un préjudice.

Le bailleur peut-il vendre à un tiers pendant le délai d’un mois ?

Non. Le bailleur reste lié par son offre pendant le délai légal. Une vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai peut être annulée.

Référence

Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 juin 2026, n° 25-10.765, publié au Bulletin, ECLI:FR:CCASS:2026:C300394.

Source : Cour de cassation.