01.01
Que faire en cas de loyers impayés ?
Vérifier le bail, le décompte et les garanties. Adresser une mise en demeure, puis faire délivrer un commandement si la clause résolutoire le permet. La procédure doit être documentée dès le premier impayé.
Ressources juridiques du cabinet
Fiches pratiques en droit immobilier
Baux d’habitation, baux commerciaux, expulsions locatives, urbanisme, ASL, servitudes, responsabilité notariale et cession de parts sociales : une page ressource pour comprendre les principaux réflexes juridiques avant d’agir.
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Une page hub pour répondre aux questions concrètes
Cette rubrique regroupe les problématiques les plus fréquentes rencontrées par les propriétaires, bailleurs, locataires, voisins, acquéreurs, vendeurs et associations syndicales libres.
Chaque fiche expose un réflexe pratique. Elle ne remplace pas une consultation juridique individualisée, mais permet d’identifier les points à vérifier avant une mise en demeure, un recours ou une procédure.
01
Baux d’habitation
Loyers impayés, congé, expulsion, logement décent, sous-location et résidence principale.
01.02
Comment délivrer un congé au locataire ?
Le congé doit respecter un motif légal, un délai précis et une notification régulière. La moindre imprécision peut entraîner la nullité du congé. Le motif doit être cohérent avec les pièces disponibles.
01.03
Résidence principale : quelle obligation pour le locataire ?
Le bail d’habitation suppose en principe une occupation à titre de résidence principale. Le bailleur doit toutefois vérifier si le contrat ou son comportement a pu autoriser une occupation différente.
01.04
Logement indécent : quels recours ?
Le locataire peut demander l’exécution de travaux si le logement ne répond pas aux critères de décence. Le bailleur doit traiter rapidement les désordres signalés et conserver les preuves de ses diligences.
01.05
Sous-location non autorisée : comment réagir ?
La sous-location est en principe interdite sans accord écrit du bailleur. Il faut réunir des preuves sérieuses avant d’agir : annonces, constats, échanges, mouvements d’occupation et éléments financiers.
01.06
Troubles de voisinage causés par le locataire
Le bailleur peut être alerté lorsque son locataire cause des nuisances. Il doit réagir avec méthode : mise en demeure, preuves, échanges avec le syndic et, si nécessaire, action en résiliation.
01.07
Dépôt de garantie : quelles règles ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans les délais légaux, sous réserve des sommes justifiées. Les retenues doivent être appuyées par l’état des lieux, les devis, factures ou décomptes.
01.08
État des lieux : pourquoi est-il déterminant ?
L’état des lieux fixe la comparaison entre l’entrée et la sortie. Il conditionne souvent les retenues sur dépôt de garantie et les demandes liées aux dégradations locatives.
01.09
Expulsion locative : quelles étapes ?
L’expulsion impose une décision de justice et l’intervention d’un commissaire de justice. Le bailleur ne peut pas reprendre les lieux par lui-même, même en présence d’impayés.
01.10
Bail meublé ou non meublé : quelles différences ?
La qualification du bail détermine la durée, le dépôt de garantie, le préavis et certaines obligations. Elle doit être cohérente avec l’équipement réel du logement et les pièces contractuelles.
02
Baux commerciaux
Clause résolutoire, renouvellement, loyer, charges, droit de préférence et expulsion commerciale.
02.01
Clause résolutoire : comment la mettre en œuvre ?
Le commandement doit viser la clause et laisser le délai légal. Le décompte doit être clair. En cas de contestation sérieuse, le juge des référés peut refuser de constater la résiliation.
02.02
Loyer commercial impayé : quelle procédure ?
Le bailleur doit vérifier le bail, les sommes dues et les garanties. Le commandement de payer est souvent l’étape centrale, avant référé ou action au fond selon le dossier.
02.03
Renouvellement du bail commercial
Le renouvellement suppose de maîtriser les délais, le congé, la demande de renouvellement et le loyer renouvelé. La stratégie dépend du bail, de la valeur locative et des objectifs des parties.
02.04
Déplafonnement du loyer renouvelé
Le déplafonnement peut résulter de la durée, de la modification notable des facteurs locaux ou de la nature des locaux. Il doit être démontré par des éléments précis.
02.05
Charges locatives : comment les justifier ?
Le bailleur doit produire les clauses, appels, régularisations et justificatifs. En référé, l’absence de pièces suffisantes peut caractériser une contestation sérieuse.
02.06
Droit de préférence du locataire commercial
Avant de vendre, le bailleur doit vérifier si l’article L. 145-46-1 du code de commerce s’applique. L’offre doit être notifiée avec rigueur et le calendrier doit être sécurisé.
02.07
Travaux dans les locaux commerciaux
Il faut distinguer les travaux du bailleur, ceux du preneur et ceux imposés par l’administration. La répartition dépend du bail, de la loi et de la nature des travaux.
02.08
Destination des lieux : pourquoi la clause est importante ?
La destination encadre l’activité autorisée. Une activité non conforme peut justifier une mise en demeure, une action en résiliation ou une négociation contractuelle.
02.09
Cession du droit au bail ou du fonds
La cession impose de relire les clauses d’agrément, de solidarité et de notification. Une cession mal préparée peut créer un contentieux entre bailleur, cédant et cessionnaire.
02.10
Expulsion en bail commercial
L’expulsion suppose une décision constatant ou prononçant la résiliation du bail. Les délais, les sommes dues et l’indemnité d’occupation doivent être traités précisément.
03
Urbanisme et permis de construire
Recours contre permis, intérêt à agir, délais, affichage, permis modificatif et régularisation.
03.01
Comment contester un permis de construire ?
Le recours doit être formé dans les délais et par une personne ayant intérêt à agir. Il faut analyser le panneau d’affichage, le dossier de permis et les règles d’urbanisme applicables.
03.02
Intérêt à agir du voisin
Le voisin doit démontrer que le projet affecte directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Cette démonstration doit être concrète.
03.03
Délai de recours contre un permis
Le délai court en principe à compter du premier jour d’un affichage régulier sur le terrain. L’affichage doit être continu, visible et complet pendant deux mois.
03.04
Recours gracieux ou recours contentieux ?
Le recours gracieux peut permettre une discussion avec l’administration. Le recours contentieux saisit le tribunal administratif. Le choix dépend de l’urgence et de la stratégie.
03.05
Permis modificatif : quel effet ?
Un permis modificatif peut régulariser certains vices. Il ne purge pas automatiquement tous les moyens et doit rester dans les limites du projet initial.
03.06
Référé-suspension contre un permis
Le référé-suspension suppose l’urgence et un moyen sérieux. Il peut être utile lorsque les travaux risquent de rendre le recours principal moins efficace.
03.07
Affichage du permis : que vérifier ?
Il faut contrôler les mentions obligatoires, la visibilité depuis la voie publique, la continuité de l’affichage et la preuve par constat de commissaire de justice.
03.08
Permis illégal : quels risques pour le bénéficiaire ?
Le bénéficiaire peut faire face à une annulation, une régularisation imposée ou un contentieux indemnitaire. La solidité du dossier doit être auditée avant travaux.
03.09
Division foncière et urbanisme
Une division peut soulever des difficultés de desserte, d’accès, de stationnement, de réseaux ou de conformité au PLU. Les documents d’urbanisme doivent être relus avant signature.
03.10
Trouble de voisinage et construction
Même avec une autorisation administrative, un projet peut générer un contentieux civil. Vues, pertes d’ensoleillement, nuisances et servitudes doivent être examinées.
04
ASL, servitudes et voisinage
Associations syndicales libres, charges, statuts, servitudes de passage, enclaves et troubles de voisinage.
04.01
Charges ASL impayées : comment agir ?
L’ASL doit vérifier ses statuts, les décisions d’assemblée, les appels de fonds et le décompte. Un dossier imprécis expose l’association à une contestation.
04.02
Statuts d’ASL : que vérifier ?
Les statuts déterminent l’objet, les pouvoirs, la répartition des charges et les règles de vote. Leur conformité conditionne souvent la capacité d’action de l’association.
04.03
Périmètre d’une ASL
Les obligations d’ASL sont attachées aux immeubles compris dans le périmètre. Il faut identifier les lots concernés et vérifier les titres en cas de contestation.
04.04
Servitude de passage : droits et limites
La servitude doit être fondée sur un titre, une situation d’enclave ou une prescription dans certains cas. Son assiette et ses modalités doivent être précisément établies.
04.05
Terrain enclavé : quelles solutions ?
Le propriétaire d’un fonds enclavé peut solliciter un passage suffisant. Le tracé doit être proportionné et tenir compte du dommage causé au fonds servant.
04.06
Aggravation d’une servitude
Le bénéficiaire ne peut pas aggraver la charge pesant sur le fonds servant. Un changement d’usage ou une intensification du passage peut justifier une action.
04.07
Canalisations et réseaux privés
Les réseaux enterrés créent souvent des litiges de preuve. Il faut rechercher les titres, plans, autorisations, servitudes publiées et éléments techniques.
04.08
Trouble anormal de voisinage
Le trouble doit dépasser les inconvénients normaux du voisinage. La preuve repose souvent sur constats, attestations, photographies et rapports techniques.
04.09
Accès, portail et voie privée
Les voies privées et portails d’ASL imposent de vérifier les statuts, le règlement et les droits de chaque propriétaire. Les décisions collectives doivent être régulières.
04.10
Travaux décidés par une ASL
Les travaux doivent entrer dans l’objet de l’association et être décidés conformément aux statuts. Les appels de fonds doivent ensuite être justifiés et répartis selon les règles applicables.
05
Responsabilité notariale et ventes immobilières
Vente, promesse, acte authentique, devoir de conseil, servitudes, urbanisme et vices juridiques.
05.01
Erreur dans l’acte de vente
Une erreur dans l’acte peut engager la responsabilité du professionnel si elle cause un préjudice. Il faut comparer le compromis, l’acte, les annexes et les informations transmises.
05.02
Défaut de conseil du notaire
Le notaire doit éclairer les parties sur la portée juridique de l’acte. Le manquement doit être caractérisé et relié à un préjudice certain.
05.03
Servitude non signalée lors de la vente
L’absence d’information sur une servitude peut avoir des conséquences importantes. Il faut vérifier les titres, l’état hypothécaire, les plans et la connaissance des parties.
05.04
Urbanisme et vente immobilière
La constructibilité, les autorisations et les règles d’urbanisme peuvent déterminer le consentement de l’acquéreur. Les documents doivent être vérifiés avant la signature.
05.05
Promesse de vente : conditions suspensives
Les conditions suspensives doivent être rédigées avec précision. Leur réalisation ou leur défaillance conditionne souvent la suite de la vente et les pénalités.
05.06
Vice juridique affectant le bien
Un bien peut être juridiquement affecté par une servitude, une restriction d’usage, une procédure ou une non-conformité. Le risque doit être identifié et prouvé.
05.07
Retard de signature ou vente bloquée
Un retard peut provenir d’un financement, d’une purge, d’un document manquant ou d’un désaccord. Il faut relire la chronologie et les obligations de chaque partie.
05.08
Clause pénale dans la promesse
La clause pénale sanctionne souvent l’inexécution fautive. Son application suppose de vérifier les conditions de la promesse et le comportement des parties.
05.09
Indivision et vente immobilière
La vente d’un bien indivis impose l’accord des indivisaires ou une procédure adaptée. Les blocages doivent être anticipés dès la préparation de l’acte.
05.10
Recours après une vente immobilière
Après la vente, plusieurs recours peuvent être envisagés selon les faits : garantie, nullité, responsabilité, indemnisation ou résolution. Le choix dépend des pièces et du préjudice.
06
Cession de parts sociales
Statuts, agrément, préemption, prix, garanties, SCI et formalités post-cession.
06.01
Préparer une cession de parts sociales
La préparation commence par l’analyse des statuts, du pacte d’associés, des comptes, des garanties et des pouvoirs de signature. Une cession efficace suppose d’identifier les contraintes avant de négocier le prix.
06.02
Vérifier les statuts avant la cession
Les statuts peuvent prévoir un agrément, une préemption, une majorité spécifique ou une procédure de notification. Leur relecture est indispensable avant toute promesse ou acte de cession.
06.03
Clause d’agrément : comment fonctionne-t-elle ?
La clause d’agrément permet de contrôler l’entrée d’un nouvel associé. Il faut respecter les délais, les organes compétents et les formes prévues, faute de fragiliser la cession.
06.04
Droit de préemption des associés
Un droit de préemption impose de proposer prioritairement les parts à certaines personnes. Le prix, les conditions et la notification doivent être rédigés avec précision pour éviter un contentieux.
06.05
Promesse de cession de parts sociales
La promesse permet d’encadrer la cession avant la signature définitive. Elle doit préciser les conditions suspensives, le prix, le calendrier, les garanties et les conséquences d’un refus de signer.
06.06
Prix de cession : quels points contrôler ?
Le prix doit être déterminé ou déterminable. Il peut dépendre d’une formule, d’une situation comptable ou d’un expert. Les modalités de paiement et les ajustements doivent être anticipés.
06.07
Garantie d’actif et de passif
La garantie d’actif et de passif protège l’acquéreur contre certains risques antérieurs à la cession. Son périmètre, sa durée, son plafond et ses exclusions doivent être négociés avec soin.
06.08
Formalités après la cession
Après signature, il faut accomplir les formalités opposables à la société et aux tiers : notification, dépôt, mise à jour des registres, modification éventuelle des statuts et formalités fiscales.
06.09
Cession de parts de SCI
La cession de parts de SCI impose une vigilance particulière sur les statuts, l’agrément, le bien immobilier détenu, les comptes courants d’associés, les dettes et la fiscalité applicable.
06.10
Contentieux de la cession de parts
Les litiges portent souvent sur le consentement, le prix, l’agrément, les garanties ou l’information précontractuelle. La chronologie des échanges et les pièces signées sont déterminantes.
07
Expulsion locative — bail d’habitation
Impayés de loyers, commandement, clause résolutoire, assignation, délais, concours de la force publique et reprise effective du logement.
07.01
Loyers impayés : par où commencer ?
Le bailleur doit d’abord vérifier le bail, le décompte, les aides éventuelles et les garanties. Une relance écrite peut précéder la procédure, mais le dossier doit être structuré dès le premier impayé.
07.02
Commandement de payer : quel rôle ?
Le commandement de payer est délivré par commissaire de justice. Il vise la clause résolutoire lorsqu’elle existe et ouvre le délai légal permettant au locataire de régulariser sa dette.
07.03
Clause résolutoire du bail d’habitation
La clause résolutoire permet de faire constater la résiliation du bail si les conditions sont réunies. Le juge vérifie le bail, le commandement, la dette et les éventuelles contestations du locataire.
07.04
Assignation en expulsion : quelles pièces produire ?
L’assignation doit être accompagnée d’un dossier complet : bail, commandement, décompte actualisé, échanges, justificatifs des charges, garanties et éléments relatifs à la situation locative.
07.05
Délais de paiement demandés par le locataire
Le locataire peut solliciter des délais. Le juge apprécie sa capacité à apurer la dette, l’ancienneté des impayés, les efforts déjà faits et la situation du bailleur.
07.06
Audience d’expulsion : que décide le juge ?
Le juge peut constater ou prononcer la résiliation, ordonner l’expulsion, fixer une indemnité d’occupation, accorder des délais ou rejeter la demande si le dossier est insuffisant.
07.07
Indemnité d’occupation après résiliation
Après la résiliation du bail, le locataire occupant sans droit ni titre peut devoir une indemnité d’occupation. Elle remplace le loyer jusqu’à la libération effective des lieux.
07.08
Signification de la décision et commandement de quitter
La décision d’expulsion doit être signifiée. Un commandement de quitter les lieux est ensuite délivré. Ces formalités conditionnent la poursuite de l’exécution.
07.09
Concours de la force publique
Si l’occupant ne quitte pas les lieux, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique. Le refus ou le retard de concours peut ouvrir un contentieux indemnitaire contre l’État.
07.10
Reprise du logement après expulsion
La reprise doit être organisée avec le commissaire de justice. Le bailleur doit éviter toute reprise personnelle irrégulière et traiter les meubles laissés dans les lieux selon la procédure applicable.
08
Expulsion locative — bail commercial
Loyers commerciaux impayés, commandement visant la clause résolutoire, référé, provision, indemnité d’occupation et reprise des locaux.
08.01
Impayés en bail commercial : premiers réflexes
Le bailleur doit relire le bail, contrôler la clause résolutoire, établir un décompte précis et vérifier les charges. Le commandement ne doit pas reposer sur des montants imprécis.
08.02
Commandement visant la clause résolutoire
En bail commercial, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. L’acte doit viser la clause et détailler les manquements reprochés.
08.03
Référé expulsion en bail commercial
Le référé peut permettre d’obtenir rapidement la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion, une provision et une indemnité d’occupation. Le dossier ne doit pas se heurter à une contestation sérieuse.
08.04
Provision sur loyers et charges
Le juge des référés peut accorder une provision si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les charges doivent être justifiées par les clauses, appels, régularisations et pièces comptables.
08.05
Contestation sérieuse du locataire commercial
Le locataire peut contester la dette, les charges, la régularité du commandement ou l’exécution par le bailleur de ses propres obligations. Ces moyens doivent être anticipés.
08.06
Demande de délais par le preneur
Le preneur peut solliciter des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge apprécie la situation financière, la bonne foi et les perspectives de règlement.
08.07
Indemnité d’occupation commerciale
Après résiliation, l’occupation des locaux donne lieu à une indemnité. Son montant peut reprendre le loyer contractuel ou être discuté selon les circonstances et les clauses du bail.
08.08
Sort des marchandises et du matériel
La reprise d’un local commercial impose d’anticiper le sort du matériel, du stock, des documents et des éventuels biens de tiers. Le commissaire de justice encadre l’exécution.
08.09
Procédure collective du locataire
Si le locataire fait l’objet d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, la procédure d’expulsion et le recouvrement des loyers obéissent à des règles spécifiques.
08.10
Négocier avant ou pendant la procédure
Une négociation peut rester utile : échéancier, départ volontaire, protocole, remise partielle ou restitution des clés. L’accord doit être écrit, précis et sécurisé.
Besoin d’une analyse sur pièces ?
Un dossier immobilier se traite avec les actes, les dates, les preuves et la procédure applicable. Le cabinet peut analyser le bail, le titre, le permis, les statuts d’ASL ou l’acte notarié concerné.