L’expulsion d’un locataire commercial obéit à une procédure stricte.
Le bailleur ne peut pas reprendre les lieux par lui-même.
Il ne peut pas changer les serrures.
Il ne peut pas couper l’accès au local.
Même en présence d’impayés, il doit respecter les étapes prévues par le bail et par la loi.
La procédure est technique.
Elle doit être conduite avec méthode.
Le point de départ : le bail commercial
Tout commence par le bail.
Il faut vérifier ses clauses.
La clause la plus importante est souvent la clause résolutoire.
Cette clause prévoit que le bail peut être résilié automatiquement en cas de manquement du locataire.
Le manquement le plus fréquent est le non-paiement des loyers, charges ou accessoires.
Mais la clause peut aussi viser d’autres obligations : défaut d’assurance, activité non autorisée, travaux interdits, sous-location irrégulière ou non-respect de la destination des lieux.
La procédure dépend donc du texte du bail.
Un bail mal relu expose à une procédure fragile.
Le commandement de payer ou de faire
En cas d’impayés, le bailleur fait généralement délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ce commandement est délivré par commissaire de justice.
Il doit être précis.
Il doit indiquer les sommes réclamées.
Il doit viser la clause résolutoire.
Il doit laisser au locataire le délai légal pour régulariser.
En bail commercial, l’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
Ce délai est essentiel.
Si le locataire règle dans le délai, la clause résolutoire ne joue pas.
Si le locataire ne règle pas, le bailleur peut saisir le juge.
La saisine du juge des référés
Lorsque le commandement reste infructueux, le bailleur peut saisir le juge des référés.
Il demande alors au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Il sollicite aussi, le plus souvent, la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, la condamnation au paiement d’une provision, la fixation d’une indemnité d’occupation, la condamnation aux frais de procédure et les dépens.
Le référé permet d’obtenir une décision rapide lorsque la dette est suffisamment établie et que le mécanisme contractuel est clair.
Mais le juge vérifie les conditions.
Il contrôle le bail.
Il contrôle le commandement.
Il contrôle le décompte.
Il contrôle la persistance de l’impayé.
Le locataire peut demander des délais
Le locataire commercial peut demander des délais.
Il peut solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il doit alors convaincre le juge de sa capacité à apurer la dette.
Le juge apprécie la situation concrète.
Il peut accorder un échéancier.
Il peut aussi refuser les délais si la dette est trop importante, ancienne ou insuffisamment justifiée.
Pour le bailleur, il est donc important de produire un décompte clair.
Il faut aussi démontrer les relances, les retards et l’absence de régularisation sérieuse.
L’ordonnance d’expulsion
Si le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, il peut ordonner l’expulsion du locataire.
La décision fixe généralement une indemnité d’occupation.
Cette indemnité remplace le loyer après la résiliation du bail.
Elle est due jusqu’à la libération effective des lieux.
Le juge peut également condamner le locataire au paiement d’une provision correspondant aux sommes impayées.
La décision doit ensuite être signifiée par commissaire de justice.
L’exécution de l’expulsion
L’expulsion ne se fait pas immédiatement par le bailleur.
Elle relève du commissaire de justice.
Après signification de la décision, les actes d’exécution doivent être délivrés dans les formes prévues.
Si le locataire ne quitte pas les lieux, le commissaire de justice peut poursuivre l’exécution.
Lorsque cela est nécessaire, il peut solliciter le concours de la force publique.
Le bailleur doit donc anticiper les délais d’exécution.
Obtenir une ordonnance est une étape importante.
Ce n’est pas toujours la fin du dossier.
Les erreurs à éviter
Plusieurs erreurs peuvent fragiliser une procédure d’expulsion commerciale.
Il faut notamment éviter un commandement imprécis, un décompte incomplet, une clause résolutoire mal visée, une dette mal justifiée, une assignation trop rapide, l’absence de pièces comptables, une confusion entre loyers, charges, taxes et indemnités, ou une reprise des lieux sans décision exécutoire.
Ces erreurs peuvent retarder l’expulsion.
Elles peuvent aussi permettre au locataire de contester utilement la procédure.
Pourquoi agir vite ?
En bail commercial, le temps joue souvent contre le bailleur.
Les loyers impayés s’accumulent.
Le local reste occupé.
La dette devient plus difficile à recouvrer.
Le fonds peut se dégrader.
Une procédure rapide et structurée permet de limiter le préjudice.
Elle permet aussi de clarifier la situation du local.
Le rôle de l’avocat
L’avocat sécurise la procédure.
Il relit le bail.
Il vérifie la clause résolutoire.
Il prépare la stratégie avec le commissaire de justice.
Il contrôle le commandement.
Il rédige l’assignation.
Il présente au juge un dossier clair, complet et exploitable.
Dans une procédure d’expulsion commerciale, la rigueur documentaire est décisive.
Chaque pièce compte.
Chaque date compte.
Chaque formule compte.
En résumé
L’expulsion en bail commercial suppose une procédure ordonnée.
Le bailleur doit respecter le bail, délivrer un commandement régulier, attendre le délai légal, saisir le juge, puis faire exécuter la décision par commissaire de justice.
Le cabinet ZEITOUN AVOCAT accompagne les bailleurs commerciaux dans les procédures de résiliation de bail, de recouvrement de loyers impayés et d’expulsion de locataires commerciaux.
