Bail commercial : loyers impayés, clause résolutoire et expulsion
Les loyers impayés constituent l’un des principaux contentieux du bail commercial.
Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut demander la résiliation automatique du contrat. Cette procédure peut ensuite conduire à l’expulsion du locataire commercial.
La procédure reste toutefois encadrée. Le bailleur doit respecter les formes. Le locataire peut contester la dette, invoquer un manquement du bailleur ou demander des délais de paiement.
Une erreur de chronologie ou de rédaction peut faire échouer la procédure. Elle peut aussi aggraver la situation financière du preneur.
Loyers impayés en bail commercial : le premier réflexe du bailleur
Le bailleur doit d’abord vérifier le bail commercial.
Il doit identifier les sommes exigibles. Il doit distinguer les loyers, les charges, les taxes, les intérêts et les éventuelles pénalités. Cette distinction est importante. Un commandement imprécis peut être discuté.
Le bailleur doit ensuite vérifier l’existence d’une clause résolutoire. Cette clause prévoit que le bail sera résilié de plein droit si le locataire ne respecte pas certaines obligations, notamment le paiement du loyer.
En pratique, le bailleur ne doit pas se contenter d’un simple courriel de relance. Il doit faire délivrer un acte adapté par commissaire de justice lorsque la clause résolutoire doit être mise en œuvre.
La clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement resté infructueux
L’article L. 145-41 du code de commerce encadre la clause résolutoire du bail commercial.
La clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai d’un mois.
Cette règle protège le locataire. Elle lui laisse un délai pour payer, régulariser la situation ou saisir le juge.
Le commandement doit donc être rédigé avec précision. Il doit viser la clause résolutoire. Il doit indiquer les sommes réclamées. Il doit permettre au locataire de comprendre ce qui lui est demandé.
Que peut faire le locataire commercial après le commandement de payer ?
Le locataire ne doit pas rester passif.
Il peut régler les sommes dues dans le délai d’un mois. Dans ce cas, la clause résolutoire ne joue pas pour les causes visées par le commandement.
Il peut aussi contester le commandement. La contestation peut porter sur le montant de la dette, sur les charges réclamées, sur la régularité de l’acte ou sur l’exécution des obligations du bailleur.
Le locataire peut également demander des délais de paiement. Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque les délais sont accordés et respectés.
Cette demande doit être préparée sérieusement. Le locataire doit produire des éléments comptables, un échéancier réaliste et des justificatifs de sa capacité à reprendre le paiement courant du loyer.
L’exception d’inexécution peut-elle bloquer la clause résolutoire ?
Le locataire peut parfois soutenir que le bailleur n’a pas respecté ses propres obligations.
Il peut notamment invoquer des locaux impropres à leur destination, des désordres importants, une impossibilité d’exploiter ou un manquement grave du bailleur.
Cette défense ne doit pas être utilisée de manière automatique. Le locataire doit démontrer un manquement suffisamment sérieux. Il doit aussi établir le lien entre ce manquement et le non-paiement invoqué.
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 5 mars 2026, que le juge doit examiner l’exception d’inexécution invoquée par le locataire commercial. Cette analyse reste nécessaire même lorsque la discussion intervient après le commandement de payer.
Après le délai d’un mois : constat de résiliation et expulsion
Si le commandement reste infructueux, le bailleur peut saisir le juge.
Il demande généralement au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Il sollicite aussi la condamnation au paiement de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation et l’expulsion du locataire.
Le juge vérifie alors plusieurs points. Il examine la validité du bail, la clause résolutoire, le commandement, la dette, les contestations du locataire et les demandes de délais.
L’expulsion ne doit pas être confondue avec la simple résiliation du bail. La résiliation met fin au contrat. L’expulsion suppose ensuite un titre exécutoire et l’intervention d’un commissaire de justice.
Les points de vigilance pour le bailleur commercial
- Vérifier la rédaction exacte de la clause résolutoire.
- Calculer précisément l’arriéré locatif.
- Distinguer loyers, charges, taxes et pénalités.
- Faire délivrer un commandement conforme à l’article L. 145-41 du code de commerce.
- Anticiper les contestations du locataire.
- Préparer les justificatifs utiles avant l’audience.
Le bailleur doit agir vite, mais il doit agir proprement. Une procédure mal engagée peut retarder le recouvrement et l’expulsion.
Les points de vigilance pour le locataire commercial
- Ne pas ignorer le commandement de payer.
- Vérifier le détail des sommes réclamées.
- Contester rapidement les sommes injustifiées.
- Préparer une demande de délais si l’activité peut être redressée.
- Réunir les preuves des manquements éventuels du bailleur.
- Reprendre le paiement du loyer courant lorsque cela est possible.
Le locataire doit traiter le commandement comme un acte grave. Le délai d’un mois passe vite. Une stratégie tardive réduit les chances d’éviter la résiliation du bail.
Pourquoi se faire assister par un avocat en bail commercial ?
Le contentieux des loyers impayés en bail commercial est technique.
Le bailleur doit sécuriser la procédure. Il doit éviter les nullités et présenter un dossier clair au juge.
Le locataire doit agir rapidement. Il doit identifier les moyens utiles, documenter sa situation et demander des délais crédibles lorsque cela est possible.
Le cabinet ZEITOUN AVOCAT intervient en droit commercial et en droit immobilier, notamment dans les litiges relatifs aux baux commerciaux, aux loyers impayés et à l’expulsion.
Prendre rendez-vous avec Maître Samuel Zeitoun.
FAQ
La clause résolutoire joue-t-elle automatiquement en cas de loyer impayé ?
Non. En bail commercial, la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit respecter les exigences de l’article L. 145-41 du code de commerce.
Le locataire commercial peut-il demander des délais de paiement ?
Oui. Le locataire peut demander au juge des délais de paiement. Si le juge les accorde, il peut suspendre les effets de la clause résolutoire. Le locataire doit ensuite respecter strictement l’échéancier.
Le bailleur peut-il expulser le locataire sans décision de justice ?
Non. Le bailleur doit obtenir un titre exécutoire permettant l’expulsion. L’exécution est ensuite conduite par un commissaire de justice, dans le respect des règles applicables.
Le locataire peut-il invoquer les manquements du bailleur ?
Oui, lorsque les manquements sont sérieux et prouvés. Le juge doit examiner les contestations utiles, notamment lorsqu’une exception d’inexécution est invoquée.
Sources principales
- Article L. 145-41 du code de commerce.
- Article 1343-5 du code civil.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820, ECLI:FR:CCASS:2026:C300131.