Commandement de payer en bail commercial et clause résolutoire — En bail commercial, le commandement de payer visant la clause résolutoire impose une réaction rapide et structurée.

Commandement de payer en bail commercial : clause résolutoire et stratégie

Le commandement de payer en bail commercial constitue souvent le point de départ du contentieux. Il ne s’agit pas d’un simple courrier de relance. Lorsqu’il vise la clause résolutoire, il peut ouvrir la voie à la résiliation du bail, puis à l’expulsion du locataire commercial.

Le bailleur doit donc vérifier la régularité de l’acte avant d’engager la suite de la procédure. Le locataire doit, de son côté, réagir sans délai. Le temps utile est court. L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit un délai d’un mois après commandement demeuré infructueux.

Ce délai ne doit pas être traité comme une formalité. Il conditionne la stratégie. Paiement, contestation, demande de délais, discussion amiable ou saisine du juge : chaque option doit être appréciée à partir du bail, du décompte et des pièces.

À quoi sert le commandement de payer visant la clause résolutoire ?

Le commandement de payer met le locataire en demeure de régler les sommes réclamées. Dans un bail commercial, il vise fréquemment les loyers, les charges, la taxe foncière récupérable, les accessoires du loyer ou les indemnités prévues par le bail.

Lorsque l’acte vise la clause résolutoire, l’enjeu est plus important. Le bailleur ne cherche pas seulement le paiement. Il prépare aussi, si la dette n’est pas régularisée, une demande tendant à faire constater la résiliation du bail.

La clause résolutoire ne produit toutefois pas ses effets n’importe comment. Elle doit être prévue par le bail. Le commandement doit viser précisément cette clause. Il doit aussi permettre au locataire de comprendre les sommes réclamées et la période concernée.

Le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce

L’article L. 145-41 du code de commerce encadre la clause résolutoire en matière de bail commercial. La clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce délai d’un mois est central. Pendant cette période, le locataire peut régler la dette. Il peut aussi contester les sommes. Il peut enfin saisir le juge pour demander des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur doit éviter une lecture purement automatique de la situation. La procédure peut être fragilisée si le commandement est imprécis, si le décompte est discutable ou si les sommes réclamées ne sont pas exigibles.

Le locataire peut-il demander des délais de paiement ?

Oui. Le locataire commercial peut demander au juge des délais de paiement. L’article L. 145-41 du code de commerce permet au juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cette demande doit être préparée sérieusement. Le juge examine notamment le montant de la dette, les paiements déjà effectués, la situation économique du fonds, la bonne foi du locataire, l’ancienneté des impayés et la capacité réelle à respecter un échéancier.

Si les délais sont respectés, la clause résolutoire ne joue pas. Si l’échéancier n’est pas respecté, le bailleur peut poursuivre les conséquences de la résiliation selon les termes de la décision rendue.

Le commandement peut-il être contesté ?

Oui. Un commandement de payer peut être contesté. La contestation peut porter sur la forme de l’acte, sur la clause invoquée, sur la qualité du bailleur, sur la nature des sommes, sur leur exigibilité ou sur le décompte produit.

Le locataire peut aussi soutenir que le bailleur n’a pas exécuté certaines obligations. Il peut invoquer, selon les circonstances, un défaut de délivrance conforme, des travaux non réalisés, des désordres affectant l’exploitation ou une contestation sérieuse sur la dette.

La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 5 mars 2026, que le juge doit examiner le bien-fondé d’une exception d’inexécution utilement soulevée. L’écoulement du délai d’un mois ne dispense donc pas toujours le juge d’analyser les moyens de défense du locataire.

Bailleur : que vérifier avant d’assigner ?

Le bailleur doit vérifier plusieurs points avant d’engager une procédure. Il doit relire le bail commercial. Il doit identifier la clause résolutoire. Il doit contrôler les sommes réclamées. Il doit joindre un décompte clair. Il doit aussi vérifier les paiements intervenus après le commandement.

Cette vérification évite des difficultés devant le juge. Une demande mal préparée peut entraîner un rejet, un renvoi, des délais accordés au locataire ou une contestation sur la régularité de l’acte.

Le bailleur doit également anticiper la suite. Obtenir la résiliation ne suffit pas toujours. Il faut ensuite obtenir, si nécessaire, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, la condamnation au paiement des arriérés et la prise en charge des frais.

Locataire : que faire à réception du commandement ?

Le locataire ne doit pas attendre. Il doit réunir le bail, les avenants, les quittances, les relevés de paiement, le décompte du bailleur, les échanges et les éventuelles preuves de difficultés d’exploitation.

Il doit ensuite choisir une ligne claire. Il peut payer. Il peut négocier. Il peut demander un échéancier. Il peut contester les sommes. Il peut saisir le juge pour obtenir des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’erreur consiste à répondre trop tard. Lorsque l’assignation est délivrée, la marge de manœuvre existe encore, mais elle se réduit. Le dossier doit alors être défendu avec des pièces précises et un calendrier crédible.

La clause résolutoire entraîne-t-elle automatiquement l’expulsion ?

Non. La clause résolutoire ne signifie pas que le bailleur peut expulser lui-même le locataire. Une expulsion suppose un titre exécutoire et l’intervention régulière d’un commissaire de justice. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution rappelle ce principe.

En pratique, le bailleur demande au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion et de fixer une indemnité d’occupation. Le locataire peut contester la demande ou solliciter des délais selon sa situation.

Le contentieux doit donc être traité comme une procédure judiciaire complète. Le commandement de payer constitue une étape décisive, mais il ne remplace pas la décision du juge lorsque l’expulsion devient nécessaire.

Les pièces utiles dans un dossier de clause résolutoire

Le bail commercial et ses avenants.
Le commandement de payer et son décompte.
Les quittances, appels de loyers et appels de charges.
Les justificatifs de paiement.
Les échanges entre bailleur et locataire.
Les pièces relatives aux difficultés d’exploitation ou aux manquements allégués.
Les éléments comptables permettant de proposer un échéancier réaliste.

FAQ — Commandement de payer et bail commercial

Un commandement de payer met-il fin au bail commercial ?

Non. Le commandement ne met pas fin immédiatement au bail. Il déclenche le délai prévu par la clause résolutoire et par l’article L. 145-41 du code de commerce.

Le locataire peut-il payer après le délai d’un mois ?

Il peut toujours tenter de régulariser ou de négocier. Toutefois, après l’expiration du délai, le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation. Une demande de délais doit alors être présentée avec des justificatifs solides.

Le juge accorde-t-il automatiquement des délais ?

Non. Le juge apprécie la situation. Il vérifie notamment la dette, les paiements, la bonne foi du locataire et la possibilité réelle de respecter l’échéancier demandé.

Le bailleur peut-il expulser le locataire sans décision judiciaire ?

Non. L’expulsion doit reposer sur un titre exécutoire et suivre les règles d’exécution applicables. Le bailleur ne peut pas reprendre les locaux par ses propres moyens.

Faire analyser un commandement de payer en bail commercial

Le cabinet ZEITOUN AVOCAT intervient en matière de baux commerciaux, de loyers impayés, de clause résolutoire et d’expulsion commerciale.

Le cabinet peut assister le bailleur qui souhaite sécuriser la procédure. Il peut également défendre le locataire qui reçoit un commandement de payer ou une assignation.

Pour une analyse rapide, il est utile de transmettre le bail, le commandement, le décompte, les paiements effectués et les principaux échanges. Vous pouvez contacter le cabinet pour organiser l’examen du dossier.