Les mois de mars et avril 2026 ont donné lieu à plusieurs décisions utiles pour les praticiens des baux, des contrats immobiliers et du contentieux commercial.
Ces décisions portent sur la résolution judiciaire et sur la preuve par expertise non judiciaire.
Elles rappellent une exigence constante : les parties doivent anticiper les risques dès la rédaction du contrat et conserver des preuves exploitables.
Résolution judiciaire : l’inexécution n’a pas toujours à être fautive
Le 26 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision importante sur la résolution judiciaire d’un contrat synallagmatique.
La Cour rappelle que la résolution peut être prononcée lorsque l’inexécution est suffisamment grave.
Elle précise que cette inexécution n’a pas nécessairement à être fautive.
La solution peut donc jouer même lorsque l’inexécution résulte d’un cas de force majeure ou du fait d’un tiers.
La Cour rappelle également que l’assignation en résolution vaut mise en demeure.
L’absence de mise en demeure préalable ne suffit donc pas, en elle-même, à faire échec à l’action en résolution.
Cette décision est utile pour les contrats liés à l’immobilier, lorsque l’exécution devient gravement compromise.
Elle invite toutefois à distinguer la résolution du contrat, les restitutions et l’indemnisation éventuelle.
Référence : Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-19.550.
Expertise non judiciaire : le rapport unilatéral peut être pris en compte
Le 1er avril 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé les conditions d’utilisation d’un rapport d’expertise non judiciaire.
Un rapport établi à la demande d’une seule partie n’est pas automatiquement écarté.
Le juge peut s’y référer.
Il doit toutefois être corroboré par d’autres éléments du dossier.
Ces éléments ne doivent pas être seulement l’œuvre de l’expert choisi par la partie.
La décision intéresse directement les litiges immobiliers et commerciaux.
En pratique, une expertise privée peut être utile pour établir un désordre, une valeur, un préjudice ou une situation technique.
Mais elle doit être accompagnée d’autres pièces : échanges, factures, photographies, constats, documents comptables, attestations ou éléments techniques indépendants.
Le rapport unilatéral est donc un outil probatoire. Il ne doit pas être le seul fondement du dossier.
Référence : Cass. com., 1er avril 2026, n° 24-17.785, publié au Bulletin.
Pourquoi ces décisions sont importantes en pratique ?
Ces décisions ont un point commun.
Elles rappellent que le contentieux ne se gagne pas seulement sur un principe juridique.
Il se gagne aussi sur la preuve, la chronologie et la rédaction des actes.
En matière de bail et de contrat immobilier, il faut vérifier :
- la qualification exacte du contrat ;
- la conformité de l’usage des locaux ;
- les clauses de résolution ou de résiliation ;
- les mises en demeure et assignations ;
- les pièces techniques et probatoires ;
- les délais de prescription applicables.
Ce qu’il faut retenir
La résolution judiciaire peut être prononcée sans faute lorsque l’inexécution est suffisamment grave.
Un rapport d’expertise non judiciaire peut être utilisé, mais il doit être corroboré par d’autres pièces.
La violation des règles de changement d’usage peut entraîner la nullité d’un bail, sous réserve du délai de prescription applicable.
Ces solutions renforcent la nécessité de sécuriser les baux, les contrats et les dossiers probatoires en amont.
Le cabinet ZEITOUN AVOCAT accompagne les bailleurs, locataires, propriétaires et professionnels dans les litiges relatifs aux baux commerciaux, aux baux professionnels et aux contrats immobiliers.
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