En matière de bail commercial, les travaux réalisés par le bailleur peuvent perturber l’exploitation du locataire. Le bail prévoit souvent une clause de souffrance. Cette clause oblige le preneur à supporter certains travaux sans pouvoir réclamer d’indemnité ou de réduction de loyer.
Mais cette clause connaît une limite importante.
Le bailleur ne peut pas s’en prévaloir lorsque les travaux privent totalement le locataire de la possibilité d’exploiter les locaux loués.
C’est ce que rappelle la cour d’appel de Douai dans un arrêt du 21 mai 2026.
Qu’est-ce qu’une clause de souffrance dans un bail commercial ?
La clause de souffrance est une stipulation fréquente dans les baux commerciaux.
Elle prévoit que le locataire doit supporter les travaux décidés par le bailleur, même s’ils entraînent une gêne dans l’exploitation du local.
Cette clause aménage généralement les effets de l’article 1724 du Code civil. Ce texte prévoit que le preneur doit supporter les réparations urgentes nécessaires pendant le bail. Si ces travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer peut être diminué à proportion de la privation subie.
En bail commercial, les parties peuvent aménager contractuellement ce régime. Le bail peut ainsi prévoir que le locataire ne pourra demander ni indemnité, ni diminution de loyer, même si les travaux durent longtemps.
Toutefois, cette liberté contractuelle ne permet pas au bailleur d’écarter son obligation essentielle de délivrance.
L’obligation de délivrance du bailleur reste une obligation essentielle
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée au preneur et de lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
En bail commercial, cette obligation est centrale.
Le locataire ne loue pas seulement des murs. Il loue un local pour y exploiter une activité économique. Le bailleur doit donc permettre une exploitation effective du local, sauf circonstances particulières légalement ou contractuellement justifiées.
Une clause de souffrance peut couvrir une gêne temporaire. Elle ne peut pas permettre au bailleur de priver totalement le preneur de l’usage commercial des locaux.
Les faits soumis à la cour d’appel de Douai
Dans l’affaire jugée le 21 mai 2026, un bailleur avait consenti un bail commercial portant sur un local exploité dans un site commercial.
Le bailleur a ensuite engagé un projet de refonte du site. Les travaux comprenaient notamment :
- la démolition d’un bâtiment voisin ;
- la réfection complète du parking ;
- la réfection des réseaux du centre commercial.
Ces travaux ont entraîné la fermeture totale du magasin du locataire pendant environ cinq mois.
Le locataire a demandé l’indemnisation de ses préjudices. Le bailleur a opposé la clause de souffrance prévue au bail commercial. Selon lui, le locataire devait supporter les travaux sans pouvoir obtenir réparation.
La cour d’appel de Douai écarte cet argument.
La clause de souffrance est inopposable en cas d’impossibilité totale d’exploiter
La cour rappelle que le bailleur ne peut pas s’affranchir de son obligation de délivrance par une clause de souffrance.
Le point important de la décision tient à l’appréciation de l’impact des travaux.
Le bailleur soutenait que les travaux ne concernaient pas directement le local loué, mais notamment un bâtiment voisin situé hors de l’assiette du bail.
La cour répond que l’analyse ne doit pas se limiter à l’atteinte matérielle au local. Il faut apprécier l’impact concret des travaux sur la possibilité d’exploiter le commerce.
Or, en l’espèce, les travaux avaient entraîné une fermeture totale du magasin pendant cinq mois.
La cour juge donc que la clause de souffrance est inopposable au locataire.
Les conséquences financières pour le bailleur
La cour d’appel confirme le principe de l’indemnisation du locataire commercial.
Elle condamne le bailleur à payer notamment :
- une indemnité au titre des frais de fermeture ;
- une indemnité au titre de la dépréciation des stocks ;
- une indemnité pour manquement à l’obligation de bonne foi.
La cour réduit toutefois certains montants accordés en première instance.
Elle retient finalement une indemnisation de 88 855,13 euros au titre des frais de fermeture, ainsi qu’une somme de 5 000 euros pour manquement à l’obligation de bonne foi.
La décision illustre donc un principe clair : la clause de souffrance ne protège pas le bailleur lorsque les travaux rendent l’exploitation impossible.
Ce que doivent retenir les bailleurs commerciaux
Un bailleur commercial peut prévoir une clause de souffrance dans le bail.
Mais cette clause ne doit pas être considérée comme une protection absolue.
Avant d’engager des travaux importants, le bailleur doit anticiper leurs conséquences concrètes sur l’activité du locataire. Il doit notamment vérifier :
- si le local reste accessible ;
- si le commerce peut continuer à recevoir sa clientèle ;
- si les réseaux, accès, parkings ou abords sont utilisables ;
- si les travaux entraînent une fermeture partielle ou totale ;
- si une concertation préalable avec le locataire est nécessaire.
Lorsque les travaux rendent l’exploitation impossible, le risque indemnitaire est important.
Le bailleur peut être condamné même si le bail contient une clause apparemment très large.
Ce que doivent retenir les locataires commerciaux
Le locataire commercial ne doit pas considérer qu’une clause de souffrance interdit toute réclamation.
Si les travaux empêchent réellement l’exploitation du commerce, il peut être possible de demander réparation.
Le locataire doit toutefois réunir des éléments précis :
- courriers du bailleur annonçant les travaux ;
- preuves de fermeture du commerce ;
- constats de commissaire de justice si nécessaire ;
- pertes, frais et charges supportés pendant la fermeture ;
- échanges relatifs aux demandes d’indemnisation ;
- justificatifs comptables et expertises éventuelles.
La preuve du préjudice reste déterminante.
Une gêne normale ne suffit pas toujours. En revanche, une impossibilité totale d’exploiter constitue un élément particulièrement fort.
Une décision importante pour les travaux dans les centres commerciaux
Cette décision présente un intérêt pratique particulier pour les locaux situés dans des ensembles immobiliers ou centres commerciaux.
Les travaux ne touchent pas toujours directement le local loué. Ils peuvent concerner :
- un bâtiment voisin ;
- les parkings ;
- les accès ;
- les réseaux ;
- les parties communes ;
- la circulation de la clientèle.
Pour autant, ces travaux peuvent rendre l’exploitation impossible.
La cour d’appel de Douai invite donc à raisonner de manière concrète. La question n’est pas seulement de savoir si le local est matériellement atteint. La question est de savoir si le locataire peut encore exploiter son fonds dans des conditions effectives.
L’importance de la bonne foi contractuelle
La cour sanctionne également le comportement du bailleur au regard de l’article 1104 du Code civil.
Les contrats doivent être exécutés de bonne foi.
Dans cette affaire, la cour relève notamment que le locataire avait été informé tardivement des travaux et que le bailleur était resté silencieux face aux demandes d’indemnisation pendant leur exécution.
La bonne foi impose au bailleur une gestion loyale de la relation contractuelle.
Lorsqu’un chantier affecte gravement l’activité du locataire, le bailleur doit éviter les décisions unilatérales non préparées. Il doit dialoguer avec le preneur, anticiper les contraintes d’exploitation et traiter sérieusement les demandes indemnitaires.
Conclusion
La clause de souffrance est utile en bail commercial. Elle permet d’organiser les conséquences de certains travaux pendant le bail.
Mais elle ne permet pas tout.
Lorsque les travaux décidés par le bailleur privent totalement le locataire de l’exploitation des locaux, la clause peut être déclarée inopposable. Le bailleur reste tenu par son obligation de délivrance et peut être condamné à indemniser les préjudices subis.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Douai le 21 mai 2026 rappelle ainsi une règle essentielle : en bail commercial, l’équilibre du contrat ne se mesure pas seulement au texte du bail, mais aussi à la possibilité réelle pour le locataire d’exploiter son commerce.
Référence : CA Douai, chambre 2 section 1, 21 mai 2026, RG n° 24/01217, décision publiée sur Judilibre.
Le cabinet ZEITOUN AVOCAT intervient en droit immobilier, notamment en matière de bail commercial, de travaux affectant les locaux loués et de contentieux entre bailleurs et locataires commerciaux.
Questions fréquentes
Une clause de souffrance peut-elle priver le locataire commercial de toute indemnisation ?
Non. Une clause de souffrance peut limiter les droits du locataire en cas de travaux, mais elle ne permet pas au bailleur de priver totalement le locataire de l’exploitation des locaux loués.
Le bailleur peut-il invoquer une clause de souffrance si les travaux concernent un bâtiment voisin ?
Pas nécessairement. Il faut apprécier l’impact concret des travaux sur l’exploitation du local. Si les travaux extérieurs rendent l’exploitation impossible, la clause peut être écartée.
Le locataire commercial peut-il demander une indemnisation en cas de fermeture imposée par des travaux ?
Oui, si la fermeture résulte des travaux du bailleur et si le locataire établit son préjudice. Les frais de fermeture, la dépréciation des stocks ou d’autres préjudices peuvent être discutés.
Quelle est l’obligation principale du bailleur en bail commercial ?
Le bailleur doit délivrer le local loué et permettre au locataire d’en jouir paisiblement pendant toute la durée du bail. Cette obligation reste essentielle, même en présence d’une clause de souffrance.
