Bail commercial : la LRAR recule devant le juge des loyers commerciaux
À compter du 1er octobre 2026, une modification importante concernera la procédure devant le juge des loyers commerciaux.
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, portant diverses mesures de simplification procédurale, modifie l’article R. 145-26 du Code de commerce.
La réforme porte sur un point très concret : la notification des mémoires échangés dans les litiges relatifs à la fixation du loyer du bail commercial renouvelé ou révisé.
Jusqu’à présent, la procédure sur mémoires impliquait souvent le recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En pratique, cette formalité pouvait générer des difficultés : avis de réception non retourné, original non produit, renvoi d’audience, incertitude sur la date de notification.
Le décret clarifie désormais le régime applicable après la saisine du juge.
La procédure devant le juge des loyers commerciaux reste une procédure sur mémoires
En matière de bail commercial, certains litiges ne sont pas plaidés comme des contentieux civils ordinaires.
Lorsque les parties s’opposent sur la fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé, la procédure se déroule devant le juge des loyers commerciaux. Elle repose sur des mémoires, et non sur de simples conclusions.
Ces mémoires exposent les prétentions des parties, leurs arguments et les pièces sur lesquelles elles s’appuient.
La régularité de leur notification est donc essentielle. Une notification irrégulière peut entraîner une contestation procédurale, retarder l’examen du dossier ou fragiliser la position d’une partie.
La réforme ne supprime pas cette procédure spéciale. Elle modifie seulement les modalités de notification des mémoires une fois le juge saisi.
Ce que prévoit le décret du 27 juillet 2026
L’article 9 du décret n° 2026-683 complète l’article R. 145-26 du Code de commerce par l’alinéa suivant :
« Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. »
Cette phrase appelle trois observations pratiques.
D’abord, la réforme vise la période postérieure à la saisine du juge.
Ensuite, lorsque les parties sont représentées par avocat, les mémoires seront notifiés selon les règles applicables aux notifications entre avocats. En pratique, cette évolution devrait favoriser les échanges sécurisés entre avocats, notamment par voie électronique lorsque les conditions procédurales sont réunies.
Enfin, si le défendeur n’a pas constitué avocat, la notification ne pourra pas simplement circuler entre avocats. Le texte prévoit alors une signification par commissaire de justice.
Le mémoire préalable reste soumis à une logique distincte
La réforme ne doit pas être mal comprise.
Le décret vise les notifications effectuées une fois le juge saisi.
Le mémoire préalable, qui intervient avant la saisine du juge, conserve donc son importance propre. Il demeure une étape structurante de la procédure en fixation du loyer commercial.
En pratique, le bailleur ou le preneur doit toujours veiller à sécuriser cette phase préalable. Elle conditionne la suite de la procédure et peut avoir une incidence sur la recevabilité ou le calendrier du litige.
Autrement dit, la réforme simplifie les échanges après la saisine du juge, mais elle ne dispense pas les parties de respecter les formalités préalables propres au contentieux du loyer commercial.
Pourquoi cette réforme est importante en pratique
Cette modification peut paraître technique. Elle est pourtant importante pour les bailleurs, les locataires commerciaux et leurs conseils.
La notification par LRAR présentait plusieurs inconvénients.
Elle dépendait du bon acheminement postal. Elle supposait la conservation de l’avis de réception. Elle pouvait créer des contestations sur la date exacte de notification. Elle pouvait également retarder la mise en état du dossier lorsque l’original de l’accusé de réception n’était pas produit.
La réforme tend donc à rendre la procédure plus fluide.
Elle réduit le risque de renvoi lié à une difficulté purement matérielle. Elle rapproche le contentieux des loyers commerciaux des pratiques de notification entre avocats. Elle renforce aussi la traçabilité procédurale des échanges.
Pour les dossiers de bail commercial, l’enjeu est concret : gagner en sécurité, éviter les incidents inutiles et recentrer le débat sur le fond du litige.
Quelles conséquences pour les bailleurs ?
Pour un bailleur, la procédure devant le juge des loyers commerciaux intervient souvent dans un contexte stratégique.
Il peut s’agir de faire fixer le loyer du bail renouvelé, de défendre une valeur locative, de soutenir un déplafonnement ou de répondre à la contestation du locataire.
À compter du 1er octobre 2026, une fois le juge saisi, les échanges de mémoires entre avocats devraient être plus simples.
Le bailleur devra toutefois rester vigilant sur plusieurs points :
- le respect du mémoire préalable ;
- la date de saisine du juge ;
- la constitution effective de l’avocat adverse ;
- la preuve de la notification du mémoire ;
- la distinction entre notification entre avocats et signification à une partie non constituée.
La simplification ne doit donc pas conduire à banaliser la procédure. Elle exige toujours une analyse précise du calendrier et des actes accomplis.
Quelles conséquences pour les locataires commerciaux ?
Pour le locataire commercial, la réforme présente également un intérêt.
Le locataire peut contester le loyer proposé par le bailleur. Il peut soutenir que les conditions du déplafonnement ne sont pas réunies. Il peut discuter les facteurs locaux de commercialité, la valeur locative ou les éléments de comparaison produits.
La sécurisation des échanges de mémoires permet de limiter les incidents procéduraux et de mieux concentrer la défense sur les arguments économiques et juridiques.
Mais le locataire doit également être attentif.
S’il n’a pas constitué avocat alors que la procédure le nécessite ou que la stratégie du dossier l’impose, les mémoires ultérieurs pourront devoir lui être signifiés par commissaire de justice. Cette situation peut entraîner des délais et des coûts supplémentaires.
Il est donc préférable d’anticiper la défense dès la réception du mémoire préalable ou de l’assignation.
Une réforme applicable aux instances en cours
Le décret prévoit une entrée en vigueur au 1er octobre 2026.
L’article 21 du décret indique que le texte est applicable aux instances en cours à cette date, sous réserve des exceptions prévues pour certains articles. L’article relatif à l’article R. 145-26 du Code de commerce n’entre pas dans les exceptions réservées aux seules instances introduites après l’entrée en vigueur.
Il faudra donc être particulièrement attentif aux dossiers déjà engagés au 1er octobre 2026.
Dans les procédures en cours, les avocats devront vérifier si les mémoires postérieurs à cette date doivent suivre le nouveau régime de notification.
Ce qu’il faut retenir
La réforme peut être résumée simplement.
À compter du 1er octobre 2026, dans les procédures devant le juge des loyers commerciaux, les mémoires échangés après la saisine du juge seront notifiés selon les règles des notifications entre avocats.
La LRAR ne disparaît pas de toute la procédure. Le mémoire préalable reste une étape distincte. La signification par commissaire de justice demeure nécessaire lorsque le défendeur n’a pas constitué avocat.
La réforme simplifie donc la procédure, mais elle ne supprime pas les exigences de méthode.
En bail commercial, la fixation du loyer renouvelé reste un contentieux technique. Elle suppose une stratégie procédurale rigoureuse, une bonne maîtrise du calendrier et une argumentation solide sur la valeur locative.
FAQ
La LRAR disparaît-elle totalement en matière de bail commercial ?
Non. La réforme vise les notifications de mémoires après la saisine du juge. Le mémoire préalable conserve un régime distinct.
La réforme concerne-t-elle toutes les procédures de bail commercial ?
Elle concerne spécifiquement la procédure sur mémoires devant le juge des loyers commerciaux, notamment en matière de fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé.
Que se passe-t-il si le défendeur n’a pas constitué avocat ?
Le décret prévoit une signification par commissaire de justice à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat.
La réforme s’applique-t-elle aux procédures en cours ?
Oui. Le décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux instances en cours à cette date, sous réserve des exceptions prévues par le texte.
Pourquoi consulter un avocat en bail commercial ?
La procédure devant le juge des loyers commerciaux est technique. Elle suppose de maîtriser les mémoires, les délais, les notifications, la valeur locative, le plafonnement ou le déplafonnement du loyer.
Sources
- Décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale.
- Article 9 du décret : modification de l’article R. 145-26 du Code de commerce.
- Article 21 du décret : entrée en vigueur au 1er octobre 2026 et application aux instances en cours.
- Article R. 145-26 du Code de commerce.
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