La Cour de cassation a rendu un arrêt important en matière de bail commercial et de domaine public.

Par un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile confirme qu’un bail commercial portant sur un bien appartenant au domaine public est nul de nullité absolue.

La solution est nette. Les parties ne peuvent pas décider seules d’appliquer le statut des baux commerciaux à un bien du domaine public.

Cette décision intéresse directement les bailleurs, les exploitants, les restaurateurs, les commerçants et les collectivités.

Un restaurant exploité dans un local situé à l’arrière d’une plage

Le 12 décembre 2012, un bailleur avait donné à bail commercial un local situé à l’arrière d’une plage. Le preneur y exploitait un restaurant.

Le 3 septembre 2021, le bailleur avait délivré un commandement de payer des loyers.

Le 13 octobre 2021, le preneur et la société exploitante ont demandé la nullité du bail. Ils soutenaient que le local portait sur un bien appartenant au domaine public.

Ils demandaient aussi la restitution des loyers et l’indemnisation de la perte du fonds de commerce.

Un bail commercial ne peut pas porter sur le domaine public

La Cour de cassation rappelle une règle essentielle.

Les parties ne peuvent pas choisir de soumettre leurs relations au statut des baux commerciaux lorsque le bien appartient au domaine public.

Le statut des baux commerciaux suppose un cadre juridique compatible avec la propriété commerciale. Or le domaine public obéit à des règles propres. Il est soumis à un régime d’occupation précaire et révocable.

La qualification choisie par le contrat ne suffit donc pas. Même si le document s’intitule « bail commercial », le juge doit vérifier la nature juridique du bien.

Une nullité absolue pour objet illicite

La Cour de cassation juge que le bail commercial ayant pour assiette un bien du domaine public est nul de nullité absolue pour objet illicite.

Cette nullité est lourde de conséquences.

• Le preneur ne peut pas revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux.
• Le droit au renouvellement ne peut pas être invoqué sur ce fondement.
• L’indemnité d’éviction n’est pas due au titre du statut des baux commerciaux.
• Le contrat peut être remis en cause malgré la volonté initiale des parties.

La Cour confirme ainsi une jurisprudence constante. Elle s’inscrit dans la continuité des arrêts du 10 mars 2010 et du 19 décembre 2012.

Le point de départ de la prescription est également précisé

L’arrêt ne se limite pas à la nullité du bail.

La Cour de cassation précise aussi le point de départ de la prescription de l’action en nullité.

L’article 2224 du code civil s’applique aux actions en nullité pour cause ou objet illicite.

Le délai de cinq ans court à compter du jour où le demandeur a eu, ou aurait dû avoir, connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat.

Le délai ne court donc pas nécessairement à compter de la signature du bail.

Les restitutions restent possibles après l’annulation

La Cour de cassation censure aussi l’arrêt d’appel sur un autre point.

Après l’annulation du contrat, les parties doivent être remises dans leur situation antérieure. Chacune peut demander la restitution en valeur des prestations fournies.

La Cour reproche à la cour d’appel d’avoir rejeté la demande d’indemnité d’occupation du bailleur au seul motif qu’il n’était pas propriétaire du bien.

Elle relève que le bailleur avait fourni à la locataire la jouissance effective d’un local à usage de restaurant.

La nullité du bail n’efface donc pas mécaniquement toute discussion sur les restitutions.

Ce que doivent vérifier les commerçants avant de signer

Cette décision impose une vigilance forte avant toute signature.

Un commerçant doit vérifier si le bien relève du domaine privé ou du domaine public de la personne publique concernée.

Cette vérification est indispensable pour les locaux situés sur une plage, un port, un marché, une gare, un équipement public ou un espace affecté à l’usage du public.

Le risque est considérable. Le preneur peut croire bénéficier d’un bail commercial. Il peut pourtant se trouver soumis à un régime d’occupation beaucoup plus fragile.

Ce que doivent retenir les bailleurs

Les bailleurs doivent aussi être prudents.

Il ne suffit pas d’intituler un contrat « bail commercial » pour appliquer le statut des baux commerciaux.

Lorsque le bien relève du domaine public, il faut choisir l’outil juridique adapté. Il peut s’agir d’une autorisation d’occupation temporaire ou d’une convention d’occupation du domaine public.

Un contrat mal qualifié expose les parties à un contentieux lourd. Il peut remettre en cause l’équilibre économique de l’exploitation.

Ce qu’il faut retenir

• Un bail commercial ne peut pas porter sur un bien du domaine public.
• La volonté des parties ne permet pas de contourner cette règle.
• Le contrat est nul de nullité absolue pour objet illicite.
• La prescription court à compter de la connaissance de l’illicéité.
• Les restitutions doivent être examinées après l’annulation du contrat.

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Référence

Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 mai 2026, n° 24-16.483, ECLI:FR:CCASS:2026:C300304, publié au Bulletin.