En bail commercial, un locataire ne peut pas se libérer de ses obligations en quittant simplement les lieux. Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu’en l’absence de résiliation amiable effective ou de résiliation judiciairement prononcée, le bail se poursuit. Le locataire reste alors tenu au paiement des loyers jusqu’à la date à laquelle son congé peut produire effet.
La solution est importante pour les bailleurs comme pour les preneurs : un départ physique des locaux ne vaut pas nécessairement fin du bail.
Ce qu’il faut retenir
Lorsqu’un locataire commercial abandonne les locaux avant l’échéance triennale, il demeure tenu au paiement des loyers si le bail n’a pas été valablement résilié. Le fait que le bailleur ait reloué les locaux à un tiers ne suffit pas, en soi, à priver le bailleur de sa créance de loyers au titre du premier bail.
Les faits de l’affaire
Une société avait pris à bail commercial un local à compter du 1er février 2021.
Quelques semaines après l’entrée dans les lieux, elle a indiqué au bailleur vouloir résilier le bail à effet au 1er avril 2021, estimant que les locaux n’étaient pas adaptés à son activité.
Le bailleur n’a pas accepté une résiliation pure et simple. Il a subordonné son accord à certaines conditions, notamment le paiement d’une indemnité et la restitution effective des lieux.
Le locataire n’a pas donné suite dans les conditions demandées. Il n’a pas restitué les clés et a quitté les lieux de manière irrégulière.
Le bailleur a ensuite sollicité le paiement des loyers dus jusqu’à la fin de la première période triennale, soit jusqu’au 31 janvier 2024.
Le locataire soutenait notamment que les locaux avaient été reloués à un tiers avant cette date. Selon lui, le bailleur ne pouvait donc pas réclamer les loyers comme s’il avait subi un préjudice jusqu’au terme de la période.
La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu que :
- le bailleur n’avait pas accepté la résiliation amiable anticipée du bail ;
- le bail s’était poursuivi malgré le départ du locataire ;
- le congé délivré pour une date erronée avait produit effet à la première échéance triennale utile ;
- les loyers étaient dus jusqu’à cette date ;
- la relocation des locaux à un tiers avant l’expiration de cette période était sans incidence sur la demande en paiement des loyers.
La Cour précise ainsi que le bailleur n’avait pas à démontrer un préjudice pour réclamer les loyers contractuellement dus.
Pourquoi la relocation ne suffit pas à libérer le locataire ?
L’argument du locataire reposait sur une logique de réparation du préjudice : si le bailleur a reloué, il n’aurait pas subi de perte équivalente aux loyers réclamés.
Mais la Cour de cassation raisonne autrement.
La dette réclamée n’est pas analysée comme de simples dommages-intérêts soumis au principe de réparation intégrale. Elle correspond aux loyers dus en exécution du bail, tant que celui-ci n’a pas pris fin.
Autrement dit, tant que le bail n’est pas résilié ou que le congé ne produit pas valablement effet, l’obligation contractuelle de paiement demeure.
Attention à la résiliation amiable
L’arrêt rappelle aussi une règle pratique essentielle : une résiliation amiable suppose une véritable rencontre des volontés.
Si le bailleur répond qu’il accepte le départ du locataire uniquement sous conditions, il ne s’agit pas nécessairement d’un accord définitif.
En pratique, un locataire ne doit jamais considérer qu’un simple échange de courriels ou de courriers suffit à mettre fin au bail si les conditions posées par le bailleur ne sont pas levées.
Pour sécuriser une résiliation amiable, il faut prévoir par écrit :
- la date exacte de fin du bail ;
- les conditions financières éventuelles ;
- la date de restitution des clés ;
- l’état des lieux de sortie ;
- le sort du dépôt de garantie ;
- la renonciation éventuelle aux loyers futurs ;
- les réserves du bailleur ou du locataire.
Les conséquences pratiques pour le bailleur
Pour le bailleur, cette décision confirme qu’il faut éviter toute ambiguïté.
Si le locataire demande à partir avant l’échéance, le bailleur doit répondre clairement :
- soit il refuse la résiliation anticipée ;
- soit il l’accepte, mais sous conditions précises ;
- soit il formalise immédiatement un protocole de résiliation amiable.
Il est également prudent de conserver les preuves de la demande du locataire, de la réponse du bailleur, de l’absence de restitution des clés, de l’état des lieux, des loyers impayés et des démarches de relocation.
La relocation des locaux peut être utile économiquement. Elle ne doit toutefois pas être présentée comme une renonciation automatique aux droits issus du premier bail.
Les conséquences pratiques pour le locataire
Pour le locataire, le risque est majeur.
Quitter les lieux sans accord signé peut entraîner une dette importante, même si l’activité a cessé et même si le bailleur trouve un nouveau preneur.
Avant tout départ anticipé, le preneur doit vérifier :
- la prochaine échéance triennale ;
- le délai et la forme du congé ;
- les stipulations du bail ;
- l’existence d’une clause particulière ;
- les conditions demandées par le bailleur ;
- l’intérêt d’un protocole amiable.
Un congé donné pour une mauvaise date ne disparaît pas nécessairement. Il peut produire effet à la première date utile. Mais, dans l’intervalle, les loyers restent dus.
Exemple pratique
Un commerçant signe un bail commercial de neuf ans. Un an plus tard, il estime que les locaux ne correspondent plus à ses besoins et annonce qu’il quitte les lieux le mois suivant.
Le bailleur répond qu’il accepte seulement si une indemnité est payée et si les clés sont restituées à une date précise.
Si le locataire part sans signer d’accord, sans payer l’indemnité et sans restituer correctement les locaux, il ne peut pas considérer que le bail est terminé.
Il pourra rester tenu des loyers jusqu’à l’échéance triennale utile, même si le bailleur cherche à relouer rapidement les locaux.
Questions fréquentes
Un locataire commercial peut-il quitter les locaux avant trois ans ?
Il peut matériellement quitter les locaux, mais cela ne met pas automatiquement fin au bail. En principe, le congé du locataire doit respecter les échéances et formes prévues pour le bail commercial, notamment l’échéance triennale.
Le bailleur peut-il réclamer des loyers si les locaux ont été reloués ?
Selon l’arrêt du 17 septembre 2026, la relocation des locaux à un tiers n’était pas de nature à faire obstacle à la demande en paiement des loyers dus au titre du premier bail, dès lors que celui-ci s’était poursuivi jusqu’à la première échéance utile.
Une résiliation amiable peut-elle être tacite ?
Elle doit être démontrée. Si le bailleur pose des conditions et que le locataire ne les accepte pas ou ne les exécute pas, il sera difficile de soutenir qu’un accord définitif est intervenu.
Que doit faire un locataire avant de partir ?
Il doit obtenir un accord écrit du bailleur ou délivrer un congé régulier. Il doit aussi organiser la restitution des clés, l’état des lieux et le règlement des sommes éventuellement dues.
Que doit faire un bailleur face à un abandon des lieux ?
Il doit documenter la situation, éviter toute formulation ambiguë, conserver les preuves et agir rapidement pour réclamer les loyers ou faire constater la situation juridiquement.
À lire également
Sur ces sujets, vous pouvez consulter la page du cabinet consacrée au bail commercial, l’article relatif aux loyers impayés, à la clause résolutoire et à l’expulsion en bail commercial, ainsi que la page Contact pour transmettre les premières pièces du dossier.
Conclusion
Cet arrêt rappelle une règle simple : en bail commercial, le départ du locataire ne suffit pas.
Tant que le bail n’a pas pris fin juridiquement, les loyers restent dus. La prudence impose donc de formaliser toute sortie anticipée par un accord écrit, précis et complet.
Pour les bailleurs, l’enjeu est de préserver leurs droits sans ambiguïté. Pour les locataires, l’enjeu est d’éviter qu’un départ précipité ne se transforme en dette de loyers jusqu’à l’échéance triennale suivante.
Sources et bibliographie
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.359, ECLI:FR:CCASS:2026:C300487 ;
- Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, 26 février 2025, n° 24/00124, décision attaquée ;
- Code de commerce, article L. 145-4, relatif à la durée du bail commercial et aux échéances triennales.
