Loyer, charges, obligation de délivrance, droit de préférence et indemnité d’éviction : en 2026, la Cour de cassation a rendu plusieurs décisions importantes pour les propriétaires et les locataires de locaux commerciaux.
Ces arrêts ne constituent pas tous des revirements. Leur intérêt est ailleurs : ils précisent des règles dont dépend directement la sécurité d’un bail, d’une vente ou d’une procédure. Une clause d’augmentation du loyer peut être écartée. Des justificatifs de charges doivent être effectivement transmis. Un manquement ancien du bailleur peut encore donner lieu à une demande d’exécution. À l’inverse, un locataire peut perdre son droit à indemnité d’éviction alors même qu’une expertise est en cours.
Sept arrêts de la troisième chambre civile, tous publiés au Bulletin, illustrent cette jurisprudence particulièrement importante.
1. Loyer : une augmentation forfaitaire illimitée ne peut pas contourner la révision légale
Le 3 septembre 2026, la Cour de cassation a censuré une clause prévoyant une augmentation annuelle automatique et forfaitaire du loyer, sans limite de durée (n° 25-14.904).
Le bail garantissait une augmentation nette de 1,5 % par an. Pour défendre cette stipulation, les bailleurs soutenaient notamment qu’elle relevait de la liberté de fixation du prix.
La Cour distingue cependant deux mécanismes.
Le premier est celui du loyer progressif par paliers : les parties déterminent dès l’origine des montants successifs, applicables à des dates précises, jusqu’à un plafond fixé à l’avance, sans faire obstacle à la révision légale.
Le second organise une augmentation périodique, automatique et forfaitaire, susceptible de se poursuivre indéfiniment. Il ne s’agit plus simplement de déterminer le prix initial du bail, mais d’instituer une révision à la seule hausse.
La clause litigieuse faisant échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer, elle doit être réputée non écrite.
En pratique : l’intitulé d’une clause ne suffit pas à la sécuriser. Une stipulation présentée comme un « loyer progressif » doit être examinée à travers son fonctionnement réel, y compris pendant une éventuelle prolongation du bail. La seule présence d’un plafond ou d’une durée ne dispense pas de vérifier sa compatibilité avec la révision légale.
2. Charges : tenir les factures à disposition du locataire ne suffit pas
Le 29 janvier 2026, la Cour de cassation a précisé la portée de l’obligation de communication des justificatifs de charges (n° 24-14.982).
Le bailleur ne peut pas se contenter de répondre au locataire que les factures sont consultables dans ses locaux. Lorsque le locataire les demande, les documents justifiant les charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés doivent lui être adressés.
L’arrêt distingue deux obligations :
- communiquer les justificatifs au locataire qui les réclame ;
- justifier devant le juge l’existence et le montant des charges contestées, pour en obtenir le paiement ou conserver les provisions déjà perçues.
Un décompte, même détaillé, ne se confond donc pas avec les pièces permettant de vérifier les dépenses.
Cette décision ne signifie pas que tout défaut de transmission entraîne automatiquement la restitution de l’intégralité des charges. Elle impose, en revanche, une gestion documentaire rigoureuse.
En pratique : le bailleur doit pouvoir retrouver les pièces, expliquer la répartition des dépenses et conserver la preuve de leur transmission. Le locataire doit, de son côté, formuler précisément sa demande et identifier les postes contestés.
3. Délivrance : un manquement ancien ne devient pas intangible avec le temps
Le 5 mars 2026, la Cour de cassation a affirmé les conséquences du caractère continu de l’obligation de délivrance (n° 24-19.292).
Dans cette affaire, les locataires demandaient notamment la jouissance d’une cour comprise dans l’assiette du bail. Leur connaissance ancienne de leur droit avait conduit la cour d’appel à considérer leur action comme prescrite.
La Cour de cassation censure ce raisonnement : l’obligation de délivrance est exigible pendant toute la durée du bail.
Elle distingue alors :
- l’exécution forcée en nature, que le locataire peut poursuivre tant que le manquement perdure ;
- la réparation des conséquences dommageables, qu’il peut obtenir sur la période de cinq ans précédant sa demande en justice.
L’ancienneté du problème ne permet donc pas, à elle seule, au bailleur d’écarter toute demande.
Il ne faut toutefois pas transformer cette décision en une imprescriptibilité générale : obtenir la cessation d’un manquement persistant ne signifie pas pouvoir être indemnisé de toutes ses conséquences depuis l’origine.
En pratique : lorsqu’une partie des locaux n’est pas mise à disposition ou qu’un obstacle à la délivrance demeure, il faut distinguer la demande de remise en conformité de la demande indemnitaire.
4. Droit de préférence : les honoraires de négociation ne sont pas dus par le locataire qui accepte l’offre légale
Le 1er octobre 2026, la Cour de cassation a précisé les conséquences du paiement d’honoraires d’agence par le locataire exerçant son droit de préférence (n° 25-14.711).
Lorsqu’il accepte l’offre de vente notifiée sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, le locataire n’a pas à supporter les honoraires de négociation de l’agent immobilier : aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser cette vente résultant du mécanisme légal.
L’apport de l’arrêt concerne aussi la restitution.
Le locataire qui a payé ces honoraires peut en demander le remboursement, même s’il connaissait le caractère indu de son paiement.
Son accord sur un prix comprenant les honoraires ne suffit donc pas à faire obstacle à leur restitution.
Une nuance demeure : la seule mention d’honoraires en supplément du prix n’entraîne pas, par elle-même, la nullité de l’offre.
En pratique : l’offre doit distinguer clairement le prix de vente et les frais annoncés. Cette décision concerne les honoraires de négociation liés à l’exercice du droit de préférence ; elle ne permet pas d’écarter indistinctement tous les frais d’acquisition.
5. Vente sans respect du droit de préférence : la connaissance de la vente déclenche le délai pour agir
Le 17 septembre 2026, la Cour de cassation a fixé le point de départ de la prescription de l’action en nullité d’une vente conclue en méconnaissance du droit de préférence du locataire (n° 24-21.650).
Cette action relève de la prescription biennale du statut des baux commerciaux.
Le délai court à compter du jour où le locataire a connaissance de la vente. Il ne peut pas être systématiquement reporté jusqu’à la communication de l’acte authentique ou jusqu’à la connaissance complète de toutes les conditions de l’opération.
L’affaire souligne également l’importance de la mise en cause des parties : le locataire avait assigné les acquéreurs, mais n’avait engagé son action contre les vendeurs que plus tard. La prescription examinée concernait l’action dirigée contre ces derniers.
En pratique : apprendre que les locaux ont été vendus doit conduire à vérifier immédiatement le droit de préférence, le délai applicable et les personnes contre lesquelles l’action doit être engagée. Attendre de disposer d’un dossier exhaustif peut être dangereux.
6. Indemnité d’éviction : l’offre du bailleur ne dispense pas le locataire d’agir
Le 12 février 2026, la Cour de cassation a rappelé la rigueur du délai pour demander le paiement de l’indemnité d’éviction (n° 24-10.578).
Lorsque le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le locataire doit saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans suivant la date d’effet du congé.
L’offre figurant dans le congé ne neutralise pas ce délai. La mauvaise foi reprochée au bailleur ne constitue pas davantage, à elle seule, une cause d’interruption ou de suspension.
La conséquence est particulièrement lourde : le locataire dont l’action en paiement est prescrite perd son droit au maintien dans les lieux et devient occupant sans droit ni titre.
Il serait néanmoins excessif d’affirmer qu’aucun échange ultérieur ne peut jamais avoir d’effet sur la prescription. Une reconnaissance du droit à indemnité doit notamment être examinée selon ses termes et les conditions légales de l’interruption.
En pratique : les discussions sur le montant ne doivent jamais remplacer le suivi du délai et l’accomplissement d’un acte propre à préserver les droits du locataire.
7. Expertise judiciaire : le locataire doit prendre une initiative pour protéger son action
Dans un second arrêt du 12 février 2026, la Cour de cassation a précisé les conditions dans lesquelles une expertise peut suspendre la prescription au profit du locataire (n° 24-18.382).
Le bailleur avait demandé une expertise destinée à évaluer l’indemnité d’éviction. Le locataire pouvait-il considérer que cette procédure préservait automatiquement son action ?
La réponse est négative.
Pour bénéficier de l’effet suspensif attaché à cette mesure d’instruction, le locataire défendeur doit :
- s’associer expressément à la demande d’expertise ;
- ou présenter, même subsidiairement, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert afin de préserver la preuve utile à son action.
De simples « protestations et réserves » ne suffisent pas.
Le fait que l’expertise porte sur l’indemnité du locataire ne protège donc pas automatiquement celui-ci. Le dépôt du rapport ne constitue pas non plus un nouveau point de départ systématique de son délai.
En pratique : participer aux opérations d’expertise et préserver son action sont deux questions distinctes. La stratégie procédurale doit être définie dès le référé, sans attendre les conclusions de l’expert.
Pourquoi ces décisions comptent
Ces sept arrêts mettent en évidence une double exigence.
Pour les bailleurs, la rédaction du bail ne suffit pas : son exécution doit être juridiquement et matériellement justifiable. Les clauses de loyer sont appréciées selon leurs effets. Les charges doivent être documentées. L’obligation de délivrance reste exigible tant que le bail se poursuit.
Pour les locataires, l’existence d’un droit ne garantit pas sa conservation. Un droit de préférence ou une créance d’indemnité d’éviction peut devenir inexploitable faute d’avoir engagé, dans le délai requis, la procédure appropriée contre les bonnes parties.
L’année 2026 ne se résume donc pas à une succession de décisions techniques. Ces arrêts ont des conséquences directes sur la rédaction des baux, la gestion des immeubles, les ventes de locaux commerciaux et la conduite des contentieux.
Leur enseignement commun est simple : vérifier les clauses, conserver les preuves et sécuriser les délais avant que le désaccord ne devienne irréversible.
Sources et bibliographie
Pour approfondir : notre analyse des clauses d’augmentation forfaitaire du loyer et notre analyse de l’obligation de délivrance du bailleur.
Décisions de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, publiées au Bulletin :
- 29 janvier 2026, n° 24-14.982 — Communication et justification des charges.
- 12 février 2026, n° 24-10.578 — Prescription de l’indemnité d’éviction et maintien dans les lieux.
- 12 février 2026, n° 24-18.382 — Expertise et suspension de la prescription.
- 5 mars 2026, n° 24-19.292 — Caractère continu de l’obligation de délivrance.
- 3 septembre 2026, n° 25-14.904 — Augmentation forfaitaire automatique du loyer.
- 17 septembre 2026, n° 24-21.650 — Prescription de l’action en nullité pour violation du droit de préférence.
- 1er octobre 2026, n° 25-14.711 — Restitution des honoraires de négociation.
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