Bail commercial : la clause d’augmentation forfaitaire du loyer peut être réputée non écrite

La clause d’augmentation forfaitaire du loyer est fréquente dans certains baux commerciaux. Elle prévoit que le loyer augmente automatiquement, selon un pourcentage déterminé, à échéances régulières.

Cette clause peut sembler simple. Elle donne de la visibilité au bailleur. Elle permet aussi de prévoir une progression du loyer sans attendre une négociation ultérieure.

Mais elle n’est pas toujours licite.

Par un arrêt du 3 septembre 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle une limite essentielle : une clause qui organise une hausse automatique, périodique et forfaitaire du loyer commercial, sans plafond ni limite de durée, peut faire échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer. Elle doit alors être réputée non écrite.

Les faits : une hausse annuelle garantie de 1,5 %

Dans l’affaire jugée, des bailleurs avaient donné à bail commercial une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.

Le bail prévoyait une clause particulière. Au terme de la deuxième année entière suivant la prise d’effet du bail, le loyer devait être révisé annuellement au 1er janvier, avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an.

La locataire a contesté cette clause. Elle a demandé qu’elle soit déclarée réputée non écrite. Elle a également sollicité la restitution des loyers qu’elle estimait indûment versés.

La cour d’appel de Lyon a rejeté ses demandes. Elle a considéré que la clause ne dépendait ni d’un indice, ni d’une variable. Selon elle, il s’agissait d’une clause d’augmentation forfaitaire indépendante des mécanismes de révision ou d’indexation. Elle en a déduit que la clause était licite.

La Cour de cassation censure cette analyse.

Le principe : le loyer initial est libre, mais sa révision est encadrée

En matière de bail commercial, les parties disposent d’une liberté importante pour déterminer le loyer initial.

Cette liberté ne permet toutefois pas de contourner les règles d’ordre public relatives à la révision du loyer.

La Cour de cassation vise notamment les articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce.

Ces textes organisent l’équilibre du statut des baux commerciaux. Ils encadrent la révision triennale. Ils encadrent aussi la révision liée aux clauses d’échelle mobile lorsque le loyer varie de plus d’un quart.

L’article L. 145-15 du code de commerce prévoit que les clauses qui font échec à ces règles sont réputées non écrites.

La sanction est forte. Une clause réputée non écrite est censée ne jamais avoir produit d’effet. Elle peut être écartée sans que la prescription applicable à une action en nullité soit nécessairement opposable dans les mêmes conditions.

La différence entre loyer progressif par paliers et hausse automatique sans limite

La Cour de cassation distingue clairement deux situations.

La première est celle du loyer progressif par paliers. Les parties peuvent prévoir, dès la signature du bail, des niveaux de loyers applicables à des dates déterminées. Ce mécanisme peut relever de la fixation du loyer initial, à condition de prévoir un plafond déterminé à l’avance.

La seconde est celle d’une clause qui prévoit une augmentation périodique, automatique et forfaitaire, sans plafond et sans limite de durée.

Cette seconde clause ne se contente pas de fixer le prix initial du bail. Elle organise en réalité une révision automatique du loyer à la seule hausse.

La distinction est décisive.

Un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme contractuel. Il peut se poursuivre par tacite prolongation. Une clause de hausse forfaitaire, sans limite de durée, peut donc produire ses effets au-delà de la période initialement envisagée. Elle peut aussi aboutir à une augmentation supérieure à celle permise par les indices applicables.

C’est précisément ce que la Cour de cassation sanctionne.

La solution : une clause réputée non écrite

La Cour de cassation juge qu’une clause stipulant accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, sans prévoir de limite de plafond ou de durée, ne détermine pas le prix initial du bail.

Elle organise une révision automatique à la seule hausse.

Elle peut donc excéder la variation des indices. Elle fait ainsi échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer.

La clause doit être réputée non écrite.

La Cour casse donc l’arrêt de la cour d’appel de Lyon, qui avait admis la validité de la clause.

Conséquences pratiques pour les bailleurs et les locataires commerciaux

Cette décision impose une vigilance particulière lors de la rédaction ou de la relecture d’un bail commercial.

• Le bailleur doit éviter les clauses de hausse automatique qui ne prévoient ni plafond, ni terme, ni articulation claire avec les règles légales de révision.
• Le locataire peut contester une clause qui aboutit à une augmentation mécanique du loyer à la seule hausse.
• Les parties doivent distinguer le loyer progressif par paliers, licite dans certaines conditions, de la clause de révision déguisée.
• La rédaction du bail doit être cohérente avec les mécanismes légaux de révision triennale et d’indexation.

En pratique, cette décision peut intéresser les exploitants commerciaux, les investisseurs, les bailleurs institutionnels et les professionnels de l’immobilier.

Elle concerne aussi les baux de locaux exploités dans des résidences services, des établissements spécialisés ou des ensembles immobiliers dans lesquels des clauses standardisées sont parfois utilisées.

Points de vigilance à vérifier dans un bail commercial

Avant de signer un bail commercial, ou avant d’engager une procédure relative au loyer, plusieurs points doivent être examinés.

• La clause fixe-t-elle réellement le loyer initial ou organise-t-elle une révision en cours de bail ?
• La hausse est-elle limitée dans le temps ?
• Un plafond est-il prévu ?
• La clause joue-t-elle uniquement à la hausse ?
• La clause est-elle compatible avec les articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce ?
• Les sommes déjà payées peuvent-elles être discutées ?

Ces questions doivent être appréciées au regard du contrat, de son historique d’exécution et des demandes déjà formées entre les parties.

Le cabinet ZEITOUN AVOCAT intervient en droit immobilier et en bail commercial, notamment dans les litiges relatifs au loyer, à la révision, à l’indexation, au renouvellement et à l’exécution du bail.

Pour une analyse d’un bail commercial ou d’une clause de loyer, vous pouvez contacter le cabinet.

Référence

Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904, ECLI:FR:CCASS:2026:C300468, publié au Bulletin.

Source : Cour de cassation.