Droit de préemption d’un bail commercial

Le droit de préemption du locataire dans un bail commercial

Cass. Civ. 3^ème, 28 juin 2018, n°17-14605

Par un arrêt du 28 juin 2018, la troisième chambre civile a considéré que :

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit qu’en application de l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation et ayant relevé que le preneur avait fait connaître au bailleur son acceptation d’acquérir au seul prix de vente, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente était parfaite.

Par cet arrêt, la Cour de cassation a arrêté que le droit de préemption du locataire commercial, défini à l’article L.145-46-1 du code de commerce, était d’ordre public de sorte que le bailleur ne peut y déroger.

Ainsi, toute clause d’un bail commercial qui dérogerait à ce principe serait réputée nulle. Dès lors, le bailleur pourrait en demander l’annulation.

Ce principe, d’une grande rigueur légale, ne s’applique toutefois pas à tous les locaux consentis à bail commercial et dispose d’exceptions légales et jurisprudentielles.

Les locaux concernés :

Les locaux donnés à bail commercial doivent l’être à usage commercial ou artisanal dans lequel le locataire exerce son activité.

Quid des bureaux ?

Le droit de préemption applicable uniquement s’ils sont à usage commercial s’ils sont à usage commercial :

• Cela exclut donc le cas des bureaux d’un professionnel libéral ;
• Cela concerne les bureaux loués pour exploiter un fonds de commerce. En particulier ceux à usage exclusif de bureaux comme les agences bancaires, les agences de voyage, les agences immobilières et les agences de publicité.

Les locaux exclus :

• Les locaux loués par des baux de courtes durée (baux dérogatoires de l’article L.145-5 du code de commerce).
• Les locaux objets d’une convention précaire.
• Les locaux soumis à bail ayant fait l’application du statut des baux commerciaux par extension légale ou conventionnelle (145-2 du code de commerce), dont l’usage n’est ni commercial ni artisanal (exemple : établissements d’enseignement).
• Locaux industriels.

L’exclusion du droit de préemption :

Il existe cinq cas légaux d’exclusion du droit de préemption :

1. Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial :

• Cet ensemble peut correspondre à un centre commercial ou à une galerie marchande ;
• Une définition de l’ensemble commercial figure à l’article L. 752-3 du Code de commerce.

2. Cession unique de locaux commerciaux distincts :

• Exception qui recouvre pour partie la précédente mais elle est plus large ;
• Peut s’appliquer à des locaux de centre-ville, quelle que soit leur disposition géographique ;
• Les locaux peuvent être contigus ou non, situés dans la même commune ou dans des communes différentes.

3. Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial :

Il s’agit d’une vente entre copropriétaires relativement à un local situé dans l’ensemble commercial où l’un et l’autre sont titulaires de lots.

4. Cession globale d’un ensemble immobilier comprenant des locaux commerciaux :

• Cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Les deux autres cas d’exclusion jurisprudentiels :

1. Vente judiciaire de l’immeuble (soit après saisie immobilière, soit dans le cadre d’une adjudication amiable) :

• Le droit de préemption ne vise que les seules ventes volontaires, dont le prix et les conditions sont fixés par le propriétaire.
• À défaut, cela conduirait à exclure purement et simplement la possibilité pour le propriétaire de profiter d’une fixation du prix par le jeu des enchères et porterait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

2. Le droit de préemption ne peut pas être exercé par celui qui a perdu la qualité de locataire :

• C’est le cas du locataire qui, ayant reçu congé avec refus de renouvellement, se maintient dans les lieux en attendant le paiement de l’indemnité d’éviction car il n’a plus la qualité d’un locataire titulaire d’un bail en cours mais celle d’un locataire évincé.

La mise en œuvre du droit de préemption :

Effets de cette nouvelle notification :

• Offre faite par le bailleur au locataire par LRAR reproduisant, à peine de nullité, les 4 premiers alinéas de l’article L.145-46-1 du code de commerce.

• Selon l’arrêt d’appel de la Cour d’Aix en Provence du 28 mai 2019 (RG : 18/17596), ce n’est pas la description des locaux qui doit figurer à peine de nullité dans l’offre de vente, mais la désignation sans ambiguïté du bien offert à la vente.

• Vaut offre de vente au locataire aux conditions et prix indiqués dans la notification ;
• Offre valable pendant 1 mois à compter de sa réception sous peine de caducité de l’offre.

Options du locataires :

• le locataire peut accepter l’offre aux conditions de l’offre ;
• le locataire peut refuser l’offre et le propriétaire peut proposer la vente de son local aux mêmes conditions à un tiers ;
• le locataire peut accepter le principe de l’acquisition mais refuser les conditions de l’offre.

Sanctions :

• Nullité de la notification à défaut de respecter les exigences régissant son contenu.
• Nullité de la vente en cas d’omission de cette nouvelle notification.

N’hésitez pas à contacter le cabinet ZEITOUN AVOCAT pour toutes vos questions relatives au renouvellement du bail commercial.