Tout savoir sur la cession de bail : conseils et procédures
Si vous êtes sur le point de céder votre bail commercial, ou si vous cherchez à acquérir un local commercial, il est important de comprendre les procédures et les règles qui régissent la cession de bail.
La cession de bail est le transfert du bail commercial d’un locataire à un autre. Cette opération peut être complexe et nécessite l’intervention d’un avocat spécialisé dans le droit immobilier.
La première étape de la cession de bail est la rédaction d’un contrat de cession reprenant les stipulations principales du bail commercial et doit inclure :
- toutes les informations relatives aux parties concernées,
- au local commercial, au bail existant,
- aux obligations du cédant et du cessionnaire,
- ainsi que les modalités de paiement.
Le cédant et le cessionnaire conviennent librement du prix de cession.
Très généralement les baux commerciaux interdisent les cessions de bail. Il convient donc au préalable de solliciter l’accord du bailleur. A défaut, la cession peut encourir une résiliation judiciaire.
Une cession de bail ne doit également pas intervenir dans les trois dernières années du bail. En efffet le renouvellement du bail commercial implique une exploitation personnelle du fonds durant les trois années précédant le renouvellement.
Il est en ce cas impératif d’obtenir un accord exprès du bailleur pour le renouvellement à venir.
En pratique, les bailleurs monnayent leur acceptation en demandant le versement d’une indemnité.
Une fois le contrat de cession rédigé et signé, le cessionnaire doit notifier son intention de poursuivre le bail commercial auprès du bailleur. Cette notification doit être faite par acte d’huissier. Elle doit inclure une copie du contrat de cession.
Le bailleur peut également dispenser le cessionnaire de cette formalité prévue à l’article 1690 du code civil.
La cession de bail opère un transfert des obligations du bail commercial au cessionnaire qui doit désormais respecter toutes les obligations et notamment l’obligation de payer le loyer. Ce transfert prend effet à la date convenue entre les parties. L’article L.145-16-2 du code de commerce dispose qu’en cas de non-paiement des loyers par le cessionnaire, le cédant restant garant du paiement des loyers pendant trois ans à compter de la cession.
Enfin, il est important de noter que la cession de bail peut être soumise à des frais et taxes. Le cessionnaire doit ainsi s’acquitter des droits d’enregistrement auprès de la direction départementale des finances publiques et du droit d’inscription au registre du commerce et des sociétés dans le délai d’un mois à compter de la cession. En cas de retard, l’administration fiscale peut appliquer des pénalités de retard.
CONCLUSION :
En résumé, la cession de bail est une opération complexe qui nécessite l’intervention d’un avocat compétent en droit immobilier. Il est important de respecter les procédures et les règles en vigueur pour éviter tout litige avec le bailleur, le cédant ou le cessionnaire. Pour tout renseignement complémentaire sur la cession de bail, n’hésitez pas à contacter le cabinet ZEITOUN AVOCAT au 06.44.29.16.80.
