Signer un bail dérogatoire après un bail commercial dans les mêmes locaux
Cass. Civ. 3ème, 2 mars 2017, n°15-28068 ; Cass. Civ. 3ème, 30 mars 2017, n°16-10786
L’article L.145-5 du code de commerce prévoit la possibilité pour les parties de conclure à un bail à usage commercial qui déroge aux statuts des baux commerciaux. Son contenu est libre mais il doit avoir une durée inférieure à trois ans.
En cas de maintien dans les lieux au-delà de cette période, et sans manifestation évidente de la volonté du bailleur de faire quitter les locaux à son locataire, le bail dérogatoire est requalifié en bail commerciaux aux mêmes charges et commerciaux (notamment le loyer).
Il convient donc d’être très prudent lorsque les parties signent un bail dérogatoire avant un bail commercial. Toutefois, en application de l’article L.145-5 du code de commerce, le bail dérogatoire ne peut être conclu que « lors de l’entrée dans les lieux du preneur ».
Aussi, il se posait la question de savoir si un bail dérogatoire pouvait être conclu après un bail commercial puisque le locataire était entré dans les lieux neuf ans plus tôt.
La Cour de Cassation
Par deux arrêts du mois de mars 2017, la Cour de cassation juge que les parties peuvent valablement conclure, après la fin du bail commercial, un bail dérogatoire.
En effet, elle estime que l’entrée dans les lieux s’entend par la prise de possession des locaux en exécution du contrat conclu avec le bailleur (Cass. 3e civ. 15-4-1992 n° 90-18.093 : Bull. civ. III n° 129).
Ainsi, le fait que le locataire ait occupé les lieux auparavant en vertu d’un précédent bail commercial venu à expiration n’empêche pas la signature d’un bail dérogatoire. (Cass. 3e civ. 2-3-2017 n° 15-28.068 ; Cass. 3e civ. 30-3-2017 n° 16-10.786).
Toutefois, en application de l’article L.145-5 du code de commerce, à l’expiration du bail dérogatoire, les parties ne pourront pas conclure de nouveaux baux dérogatoires.
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Points de vigilance pratiques
Le bail dérogatoire doit être utilisé avec prudence. La durée, le maintien dans les lieux et les relations antérieures entre les parties peuvent modifier la qualification du contrat.
Avant de signer un nouveau bail ou de laisser le preneur dans les lieux, il faut vérifier la chronologie contractuelle, les échanges écrits et les conditions d’exploitation.
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Points de vigilance pratiques
Chaque dossier doit être vérifié à partir des pièces disponibles : contrat, titre, statuts, procès-verbal, mise en demeure, échanges et éléments de preuve.
L’analyse doit permettre d’identifier la règle applicable, les délais utiles et la stratégie procédurale adaptée.
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