Le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent.
Cette obligation n’est pas une simple formalité au moment de la signature du bail. Elle se poursuit pendant toute la durée de la location.
Dans un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle une règle importante : lorsque le logement reste indécent, le locataire peut demander sa mise en conformité tant que le manquement du bailleur continue.
Mais l’indemnisation du préjudice de jouissance obéit à une limite.
Le locataire ne peut pas obtenir des dommages-intérêts pour toute la durée passée sans tenir compte de la prescription. Son indemnisation est limitée aux trois années précédant sa demande en justice.
Cette décision intéresse directement les bailleurs et les locataires en matière de bail d’habitation.
Les faits soumis à la Cour de cassation
Dans cette affaire, une locataire occupait un logement meublé à usage d’habitation.
Elle reprochait au bailleur de ne pas lui avoir délivré un logement décent.
Le 10 août 2015, elle a assigné le bailleur afin d’obtenir la réalisation de travaux dans le logement, la suspension du paiement des loyers et la réparation de son préjudice de jouissance.
Dans un premier temps, elle demandait l’indemnisation du préjudice subi depuis le 21 septembre 2013.
Par conclusions du 15 novembre 2018, elle a ensuite demandé une indemnisation depuis le 1er octobre 2005, date de son entrée dans les lieux.
La question était donc simple : le locataire peut-il obtenir une indemnisation depuis le début du bail lorsque le logement est resté indécent pendant de nombreuses années ?
L’obligation de délivrer un logement décent
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent.
Cette obligation est essentielle.
Elle signifie que le logement doit satisfaire aux caractéristiques légales de décence. Il doit notamment permettre une occupation normale, sans risque pour la sécurité ou la santé du locataire.
La Cour de cassation rappelle que cette obligation est continue.
Autrement dit, le bailleur ne doit pas seulement délivrer un logement décent au jour de l’entrée dans les lieux. Il doit maintenir cette exigence pendant toute la durée du bail.
Si le logement reste non conforme, le manquement du bailleur continue.
Le locataire peut donc demander l’exécution forcée de l’obligation de délivrance, c’est-à-dire la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement.
Mise en conformité du logement : l’action reste possible tant que l’indécence persiste
La première partie de la solution est favorable au locataire.
La Cour de cassation juge que le locataire peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrer un logement décent tant que le manquement perdure.
Cela signifie que le bailleur ne peut pas opposer au locataire le seul écoulement du temps pour refuser de réaliser les travaux nécessaires.
Si le logement reste indécent, l’obligation du bailleur demeure.
Un logement non conforme ne devient pas juridiquement acceptable parce que la situation dure depuis longtemps. Le locataire conserve le droit de demander que le logement soit rendu décent.
Dommages-intérêts : l’indemnisation ne remonte pas sans limite
La seconde partie de la décision est plus restrictive.
La Cour de cassation distingue la demande de travaux et la demande d’indemnisation.
Le locataire peut demander la mise en conformité du logement tant que l’indécence persiste.
En revanche, lorsqu’il demande des dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi, il doit respecter la prescription applicable.
L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans.
La Cour en déduit que le locataire peut obtenir réparation des conséquences dommageables de l’indécence seulement pour la période de trois ans précédant sa demande en justice.
Le préjudice peut être continu. Mais l’indemnisation ne peut pas remonter indéfiniment dans le passé.
Une distinction importante entre travaux et indemnisation
Cette décision repose donc sur une distinction pratique importante.
D’un côté, la demande de travaux concerne l’exécution actuelle de l’obligation du bailleur. Tant que le logement reste indécent, le locataire peut agir pour obtenir la mise en conformité.
De l’autre côté, la demande de dommages-intérêts vise à réparer un préjudice passé. Cette demande est soumise à la prescription triennale.
En pratique, cela signifie que le locataire doit agir rapidement s’il souhaite être indemnisé.
S’il attend trop longtemps, il pourra encore demander les travaux nécessaires, mais il ne pourra pas nécessairement obtenir une indemnisation pour toute la période d’occupation.
Quels enseignements pour les locataires ?
Pour les locataires, cette décision invite à ne pas laisser durer une situation d’indécence sans agir.
- signaler les désordres par écrit au bailleur ;
- conserver les échanges ;
- faire constater l’état du logement si nécessaire ;
- demander formellement la réalisation des travaux ;
- agir en justice sans attendre si le bailleur reste inactif.
La preuve est déterminante.
Le locataire doit pouvoir démontrer l’état du logement, la persistance du trouble et le préjudice subi.
Quels enseignements pour les bailleurs ?
Pour les bailleurs, cette décision rappelle que l’obligation de délivrance ne disparaît pas avec le temps.
Si le logement est indécent, le bailleur peut être contraint de réaliser les travaux nécessaires, même plusieurs années après l’entrée dans les lieux.
Il ne suffit donc pas de se retrancher derrière l’ancienneté de la situation.
En revanche, la décision apporte aussi une limite importante à l’exposition financière du bailleur.
L’indemnisation du préjudice de jouissance ne peut, en principe, couvrir que les trois années précédant la demande en justice.
L’intérêt d’un accompagnement en droit immobilier
Les litiges relatifs à l’indécence du logement sont souvent techniques.
- le bail ;
- l’état du logement ;
- les signalements adressés au bailleur ;
- les constats ou rapports disponibles ;
- les demandes formulées en justice ;
- les règles de prescription applicables.
Une stratégie différente peut être adoptée selon que l’on agit pour le locataire ou pour le bailleur.
Le locataire doit sécuriser la preuve de l’indécence et chiffrer son préjudice.
Le bailleur doit vérifier la réalité des désordres, leur imputabilité, les travaux nécessaires et les périodes éventuellement prescrites.
Ce qu’il faut retenir
Par son arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation rappelle une règle équilibrée.
Le bailleur doit délivrer un logement décent pendant toute la durée du bail.
Le locataire peut demander la mise en conformité du logement tant que le manquement persiste.
Mais l’indemnisation du préjudice de jouissance ne remonte pas sans limite.
Elle est limitée aux trois années précédant la demande en justice.
Cette décision confirme l’importance d’agir rapidement et de conserver des preuves précises en matière de bail d’habitation.
FAQ — Logement indécent et bail d’habitation
Le bailleur doit-il garantir un logement décent pendant toute la durée du bail ?
Oui. L’obligation de délivrance d’un logement décent est continue. Elle ne se limite pas au jour de l’entrée dans les lieux.
Le locataire peut-il demander des travaux si le logement est indécent depuis longtemps ?
Oui. Si le logement reste indécent, le locataire peut demander sa mise en conformité tant que le manquement du bailleur perdure.
Le locataire peut-il obtenir une indemnisation depuis le début du bail ?
Pas nécessairement. L’indemnisation du préjudice de jouissance est soumise à la prescription de trois ans prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Quelle est la décision à retenir ?
Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437, ECLI: FR:CCASS:2026:C300339, publié au Bulletin.
Source : Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin, ECLI: FR:CCASS:2026:C300339.
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