Le contentieux du loyer du bail commercial obéit à des règles procédurales particulières.
Le juge des loyers commerciaux ne statue pas sur de simples conclusions. Il statue au vu de mémoires.
Cette particularité a longtemps imposé une vigilance formelle importante. Les mémoires devaient être notifiés selon les règles spéciales du code de commerce. Une irrégularité procédurale pouvait fragiliser la demande, notamment en matière de prescription.
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, publié au Journal officiel du 29 juillet 2026, modifie ce régime. Son article 9 complète l’article R. 145-26 du code de commerce.
À compter du 1er octobre 2026, une fois le juge saisi, les notifications des mémoires seront faites conformément aux règles des notifications entre avocats. En pratique, l’échange par RPVA devient donc le principe lorsque les parties ont constitué avocat.
Ce que prévoit le décret du 27 juillet 2026
L’article 9 du décret ajoute un alinéa à l’article R. 145-26 du code de commerce.
« Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. »
La réforme ne supprime donc pas les mémoires. Elle modifie leur mode de notification après la saisine du juge.
Le point est important. La procédure en fixation du loyer révisé ou renouvelé reste une procédure spéciale. Le mémoire demeure l’acte central du débat devant le juge des loyers commerciaux.
Avant la saisine du juge : le mémoire préalable reste nécessaire
La réforme ne dispense pas le demandeur de notifier un mémoire avant la saisine du juge.
Dans les procédures en fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé, la partie qui entend saisir le juge doit respecter le formalisme prévu par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce.
Le mémoire préalable conserve donc toute son importance.
En pratique, la saisine du juge ne doit pas être confondue avec les échanges postérieurs à cette saisine. Le décret vise seulement les notifications des mémoires une fois le juge saisi.
Après la saisine : l’échange entre avocats sera simplifié
Lorsque le défendeur a constitué avocat, les mémoires postérieurs à la saisine pourront être notifiés selon les règles applicables entre avocats.
Cette évolution facilite les échanges procéduraux.
Elle rapproche le contentieux des loyers commerciaux des pratiques dématérialisées déjà utilisées devant les juridictions civiles.
Pour les avocats, l’intérêt pratique est clair : le recours au RPVA devrait réduire le formalisme matériel et les risques liés aux notifications par lettre recommandée.
Si le défendeur n’a pas constitué avocat : la signification reste nécessaire
Le décret prévoit une réserve expresse.
Si le défendeur n’a pas constitué avocat, les mémoires ne pourront pas être notifiés par RPVA à un avocat inexistant.
Dans ce cas, il faudra procéder par signification à l’égard du défendeur non constitué.
Cette précision évite une difficulté pratique. La notification entre avocats suppose, par définition, que chaque partie soit représentée.
Une réforme applicable aux instances en cours
L’article 21 du décret prévoit une entrée en vigueur au 1er octobre 2026.
Le texte indique également que le décret est applicable aux instances en cours à cette date, sous réserve des exceptions qu’il énumère.
Les praticiens devront donc vérifier, pour chaque dossier de bail commercial en cours, le stade de la procédure et la date des notifications à réaliser.
Pourquoi cette réforme compte en bail commercial
Le contentieux du loyer commercial est souvent technique.
Il concerne notamment :
- la fixation du loyer du bail renouvelé ;
- la révision triennale ;
- le déplafonnement du loyer ;
- la valeur locative ;
- les délais de prescription ;
- la régularité des actes de procédure.
Dans ce type de dossier, une erreur de forme peut avoir des conséquences importantes.
La réforme simplifie les échanges après la saisine. Elle ne transforme pas pour autant la procédure en une procédure ordinaire de conclusions.
Ce qu’il faut retenir
- Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 modifie l’article R. 145-26 du code de commerce.
- La réforme entre en vigueur le 1er octobre 2026.
- Après la saisine du juge des loyers commerciaux, les mémoires seront notifiés selon les règles des notifications entre avocats.
- En pratique, le RPVA devient le mode normal d’échange lorsque les parties ont constitué avocat.
- Si le défendeur n’a pas constitué avocat, la signification reste nécessaire.
- Le mémoire préalable à la saisine du juge conserve toute son importance.
Cette réforme est bienvenue. Elle simplifie la procédure sans supprimer les spécificités du contentieux des baux commerciaux.
Le cabinet ZEITOUN AVOCAT accompagne les bailleurs et les preneurs dans les procédures de fixation, de révision et de renouvellement du loyer commercial.
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Référence
Décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale, JORF n° 0175 du 29 juillet 2026, art. 9 et 21.
Article R. 145-26 du code de commerce.
