Le Figaro Immobilier : Me Samuel Zeitoun sur le locataire qui ne paie plus son loyer

Dans une vidéo du Figaro Immobilier, Me Samuel Zeitoun répond à une question très fréquente en contentieux locatif : un locataire peut-il arrêter de payer son loyer parce qu’un élément du logement dysfonctionne ? Sa réponse replace le débat au bon niveau : un trouble peut devoir être traité, mais il ne transforme pas automatiquement l’impayé en moyen de pression juridiquement sûr.

En pratique. La vidéo du Figaro Immobilier avec Me Samuel Zeitoun rappelle une règle pratique : un trouble dans le logement ne permet pas automatiquement de suspendre le loyer. Le bailleur doit assurer la délivrance et la jouissance paisible du bien, mais le locataire reste tenu de payer. En cas de problème sérieux, la méthode consiste à écrire, prouver, mettre en demeure puis saisir le juge si nécessaire. L’impayé unilatéral est souvent la plus mauvaise façon de défendre un bon argument.

L’intervention de Me Samuel Zeitoun : la vidéo du Figaro Immobilier

Dans une vidéo publiée par Le Figaro Immobilier sur YouTube Shorts, la situation posée est directe : « Il ne paie plus son loyer à cause des volets ». Ce type de cas revient fréquemment en pratique. Un locataire invoque un dysfonctionnement, un trouble de jouissance ou un défaut d’entretien pour justifier l’arrêt du paiement.

L’intérêt SEO et pratique de cette vidéo est simple : elle part d’un cas concret, compréhensible immédiatement, puis ouvre sur une question que bailleurs et locataires se posent réellement. C’est ce type de sujet — média reconnu, sujet incarné, problème juridique identifiable — qui mérite d’être transformé en réponse cabinet.

La difficulté est que deux obligations se rencontrent : le bailleur doit délivrer un logement conforme et permettre une jouissance paisible ; le locataire doit payer le loyer et les charges. L’existence d’un trouble ne suffit donc pas, à elle seule, à autoriser une suspension spontanée du loyer.

La règle pratique : ne pas transformer un trouble en impayé incontrôlé

Le locataire qui cesse de payer sans décision judiciaire prend un risque important. Le bailleur peut délivrer un commandement de payer, invoquer la clause résolutoire et engager une procédure. Même si le locataire dispose de griefs contre le bailleur, il devra les prouver et expliquer pourquoi ils justifiaient une réaction aussi forte.

L’exception d’inexécution existe en droit français, mais elle doit être maniée avec prudence. En matière locative, le juge apprécie concrètement la gravité du manquement reproché au bailleur, la preuve disponible et la proportionnalité de la réaction du locataire.

Que doit faire le locataire en cas de trouble sérieux ?

• Écrire rapidement au bailleur pour signaler le trouble et demander une intervention.
• Conserver les preuves : photographies, vidéos, échanges, devis, rapports, attestations, constat si nécessaire.
• Qualifier le trouble : simple inconfort, défaut d’entretien, non-décence, impossibilité d’usage ou atteinte à la jouissance.
• Mettre en demeure le bailleur d’exécuter ses obligations dans un délai raisonnable.
• Saisir le juge si le désaccord persiste, notamment pour demander des travaux, une réduction de loyer ou une consignation selon le cas.

Cette méthode protège mieux tout le monde. Le locataire garde une chronologie propre. Le bailleur peut intervenir si le problème est réel. Et si le dossier arrive devant un juge, chacun peut montrer ce qui a été demandé, refusé, réparé ou ignoré.

Que doit faire le bailleur face à cette justification ?

Le bailleur ne doit pas balayer le grief d’un revers de main. Il faut vérifier le trouble allégué, répondre par écrit, proposer une intervention si elle est justifiée et conserver la preuve des démarches. En parallèle, si les loyers ne sont pas payés, il faut traiter l’impayé selon les règles applicables.

La bonne stratégie consiste souvent à séparer les deux sujets : d’un côté, l’éventuel défaut du logement ; de l’autre, l’obligation de paiement. Cette séparation rend le dossier plus lisible devant un juge.

Exemple concret : volets défectueux et loyers impayés

Un locataire se plaint de volets qui fonctionnent mal. Il cesse de payer le loyer. Pour que sa position soit défendable, il devra démontrer la réalité du trouble, son importance, les démarches faites auprès du bailleur et le lien entre le trouble et l’usage du logement. Si le problème est limité ou réparable, l’arrêt total du paiement risque d’être jugé disproportionné.

À l’inverse, si le logement présente un trouble grave, documenté et persistant malgré les mises en demeure, le locataire peut demander des mesures judiciaires. La réponse doit être construite, prouvée et proportionnée.

Questions fréquentes de propriétaires

Un locataire peut-il suspendre seul son loyer ?

C’est risqué. Sauf situation exceptionnelle et solidement prouvée, le locataire doit éviter de suspendre seul le paiement. Il est préférable de mettre en demeure le bailleur et de saisir le juge si nécessaire.

Un défaut de volets suffit-il à ne plus payer ?

Pas automatiquement. Tout dépend de la gravité du défaut, de son impact réel sur l’usage du logement, des preuves et des démarches déjà effectuées. Un arrêt total du loyer peut être disproportionné.

Le bailleur doit-il réparer le trouble ?

Oui, si le trouble relève de ses obligations légales ou contractuelles. Le bailleur doit délivrer un logement conforme et assurer la jouissance paisible du bien loué.

Le cabinet intervient-il pour les deux parties ?

Le cabinet peut assister un bailleur confronté à des impayés ou un locataire confronté à un trouble sérieux du logement, sous réserve d’absence de conflit d’intérêts.

Ce qu’il faut retenir

Le litige locatif ne se règle pas en créant un second problème. Le locataire doit documenter le trouble et agir juridiquement. Le bailleur doit répondre au grief et sécuriser le traitement de l’impayé. Dans les deux cas, la preuve écrite et la chronologie sont déterminantes.

Pour aller plus loin, consulter les pages du cabinet sur le droit immobilier, l’expulsion locative et les interventions presse de Me Samuel Zeitoun.

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• Protocole d’accord avec remise des clés en cas de loyers impayés

Sources et bibliographie

• Le Figaro Immobilier, vidéo YouTube Shorts « Il ne paie plus son loyer à cause des volets », avec Me Samuel Zeitoun.
• Code civil, articles 1219 et 1220 : exception d’inexécution et risque d’inexécution.
• Code civil, article 1719 : obligations principales du bailleur.
• Code civil, article 1728 : obligations principales du preneur, dont le paiement du loyer.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 7 : obligations du bailleur et du locataire en bail d’habitation.
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, lorsque le trouble invoqué touche à la décence du logement.
• Service-public.fr, ressources pratiques sur le logement décent, les réparations locatives et les loyers impayés.