Réponse courte. Un candidat qui obtient un logement grâce à de faux bulletins de salaire, un faux contrat de travail ou un avis d’imposition retouché s’expose à des poursuites pour faux, usage de faux et, le plus souvent, escroquerie. Le bailleur trompé peut obtenir l’annulation du bail et l’expulsion de l’occupant. Mais ni l’une ni l’autre ne sont automatiques : tout se joue sur la preuve, sur la rapidité de la réaction et sur la précision des demandes présentées au juge.
La fraude au dossier locatif s’est banalisée avec les pièces numériques, faciles à modifier et rarement contrôlées à la source. Pour le propriétaire, la découverte intervient souvent tard, au premier impayé. C’est à ce moment que se commettent les erreurs qui compromettent la suite : une reprise des lieux sans titre, une plainte trop vague, ou des loyers encaissés sans réserve pendant des mois.
Faux dossier locatif : quelles infractions pénales ?
Le code pénal ne connaît pas de délit de « faux dossier locatif ». Le juge répressif qualifie des faits précis : qui a fabriqué la pièce, qui l’a produite, en sachant qu’elle était fausse, et quel effet elle a eu sur la décision du bailleur.
Le faux et l’usage de faux
L’article 441-1 du code pénal définit le faux comme une altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice, dans un écrit destiné à établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques. Un bulletin de paie retouché, un contrat de travail fictif ou une quittance de loyer fabriquée entrent dans cette définition. La fabrication et l’usage sont punis chacun de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.
La distinction entre les deux infractions n’est pas théorique. Le candidat qui achète un « dossier clé en main » n’a pas fabriqué la pièce, mais il en fait usage. Le tiers qui l’a confectionnée, parfois contre rémunération, répond du faux.
L’attestation mensongère et le document administratif falsifié
Une fausse attestation d’employeur relève plutôt de l’article 441-7, qui réprime l’établissement ou l’usage d’une attestation faisant état de faits matériellement inexacts. La peine de base est d’un an et 15 000 euros. Elle est portée à trois ans et 45 000 euros lorsque l’infraction est commise en vue de porter préjudice au patrimoine d’autrui, ce qui correspond précisément au bailleur privé de ses loyers.
L’article 441-2 vise le faux commis dans un document délivré par une administration publique aux fins de constater un droit, une identité ou une qualité (cinq ans et 75 000 euros). Son application à tel ou tel document produit dans un dossier locatif, notamment un avis d’imposition, dépend de la nature exacte de la pièce et doit être discutée au cas par cas.
L’escroquerie
L’article 313-1 punit de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende le fait de tromper une personne par des manœuvres frauduleuses et de la déterminer ainsi à consentir un acte opérant obligation. Le bail est un tel acte. La production de fausses pièces constitue une manœuvre dès lors qu’elle a déterminé la signature. Si le faux est découvert avant la signature, la tentative reste punissable.
L’usurpation d’identité, une qualification à manier avec prudence
Le candidat qui loue sous l’identité d’un tiers n’encourt pas nécessairement les peines de l’article 226-4-1. Ce texte exige que l’usurpation ait pour but de troubler la tranquillité d’autrui ou de porter atteinte à son honneur ou à sa considération. Dans la plupart des dossiers locatifs, le faux et l’escroquerie sont des fondements plus sûrs.
Les délits issus de la loi du 27 juillet 2023
La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a créé deux délits dont l’articulation avec le faux dossier mérite attention.
L’article 315-1 réprime l’introduction dans un local d’habitation « à l’aide de manœuvres », ainsi que le maintien qui s’ensuit (deux ans et 30 000 euros). Son application à l’occupant qui a reçu les clés du bailleur lui-même, après l’avoir trompé, n’est pas acquise : le texte a été pensé pour le squat, et la remise volontaire des clés sera discutée par la défense.
L’article 315-2 est d’application plus directe. Il punit de 7 500 euros d’amende le maintien sans droit ni titre dans un logement en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire, plus de deux mois après un commandement régulier de quitter les lieux. Le texte ne s’applique pas pendant la trêve hivernale, tant que le juge de l’exécution est saisi d’une demande de délais, ni lorsque le logement appartient à un bailleur social.
Ces montants sont des plafonds. Le tribunal correctionnel individualise la peine selon les antécédents, le nombre de victimes, le montant du préjudice et les remboursements intervenus.
Le bail obtenu par fraude : la nullité pour dol
La plainte pénale ne règle pas le sort du bail. C’est devant le juge civil, en l’occurrence le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, que le bailleur obtient l’anéantissement du contrat et le départ de l’occupant.
Le principe
L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. La production de fausses pièces justificatives en est l’illustration la plus nette. Encore faut-il démontrer que la fraude a été déterminante, c’est-à-dire que le bailleur n’aurait pas loué, ou pas aux mêmes conditions, s’il avait connu la situation réelle du candidat (C. civ., art. 1130).
Le piège probatoire : prouver que la pièce vient du locataire
Un arrêt de la Cour de cassation mérite d’être connu de tout bailleur. Dans l’affaire jugée le 5 novembre 2014 par la troisième chambre civile (n° 13-21.661), les parties s’accordaient à qualifier de faux les bulletins de paie et l’attestation figurant au dossier. Le bailleur a pourtant été débouté de sa demande d’annulation : il ne prouvait pas que ces pièces lui avaient été communiquées par les locataires lors de la conclusion du bail.
La leçon est pratique. La fausseté du document ne suffit pas ; il faut établir le lien entre la pièce, son auteur et la signature. Le courriel d’envoi du dossier, l’historique de la plateforme de candidature ou le bordereau de l’agence sont souvent plus décisifs que l’expertise du faux lui-même.
Le même arrêt apporte une seconde précision. Le candidat n’est pas tenu d’informer spontanément le propriétaire des difficultés rencontrées avec son précédent bailleur, sauf à justifier, si on le lui demande, qu’il est à jour de ses loyers et charges. Le silence n’est donc pas un dol ; le mensonge actif, ou la réponse fausse à une question légitime, peut l’être.
Ne pas confirmer le bail sans le savoir
La nullité pour dol est une nullité relative, qui protège le seul bailleur. Or, selon l’article 1182 du code civil, l’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation et emporte renonciation à s’en prévaloir.
Le bailleur qui découvre la fraude et laisse le bail se poursuivre pendant des mois, sans réserve, s’expose donc à ce que l’occupant soutienne qu’il a renoncé à agir. L’encaissement des sommes versées n’est pas nécessairement une confirmation, mais la prudence commande de le faire sous réserve expresse de l’action en nullité, par écrit, et d’agir sans tarder.
L’action se prescrit par cinq ans, et ce délai ne court qu’à compter de la découverte du dol (C. civ., art. 1144 et 2224).
Les restitutions et l’indemnité d’occupation
Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé (C. civ., art. 1178). L’occupant ne pouvant restituer la jouissance dont il a bénéficié, il en doit la valeur : l’article 1352-3 du code civil prévoit que la valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce. En pratique, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation, généralement demandée sur la base du loyer et des charges, sous déduction des sommes déjà perçues.
Le dépôt de garantie, lui, doit en principe être restitué au titre des restitutions croisées, sous réserve de compensation avec les sommes dues. Des dommages et intérêts peuvent s’y ajouter pour le préjudice distinct causé par la fraude (C. civ., art. 1178, al. 4), à condition de le démontrer.
Nullité ou résiliation : l’intérêt d’une demande subsidiaire
La nullité sanctionne un vice de formation du contrat. La résiliation sanctionne un manquement dans son exécution, typiquement l’impayé, et ne produit effet que pour l’avenir. Lorsque le lien entre le faux et la signature risque d’être discuté, il est de bonne méthode de demander la nullité à titre principal et la résiliation, ou le constat de la clause résolutoire, à titre subsidiaire. L’arrêt de 2014 illustre ce schéma : la nullité a été refusée, mais la résiliation du bail avait été prononcée.
Expulser l’occupant : ce que la fraude change, et ce qu’elle ne change pas
La fraude ne dispense d’aucune étape. L’expulsion suppose une décision de justice exécutoire, sa signification, puis un commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice. Changer les serrures ou vider le logement sans titre exposerait le bailleur à des poursuites, quelle que soit la gravité du faux.
La fraude peut en revanche supprimer les délais qui protègent ordinairement l’occupant. Depuis la loi du 27 juillet 2023, trois textes du code des procédures civiles d’exécution retiennent deux critères distincts : la mauvaise foi de l’occupant, et son entrée dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le délai de deux mois après le commandement
L’article L. 412-1 écarte ce délai lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de l’occupant ou son entrée par manœuvres. La suppression n’est pas automatique : elle doit être constatée par le jugement, donc demandée.
Les délais de grâce
L’article L. 412-3 permet au juge d’accorder des délais lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette faculté disparaît lorsque l’occupant est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l’aide de manœuvres.
La trêve hivernale
L’article L. 412-6 suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars. Le sursis est exclu de plein droit lorsque l’expulsion sanctionne une introduction dans le domicile d’autrui par manœuvres. Pour tout autre lieu, le juge peut seulement réduire ou supprimer le sursis.
Cette distinction est décisive pour l’investisseur. L’appartement donné en location n’est pas le domicile du bailleur. L’exclusion automatique ne joue donc pas, et la suppression de la trêve doit être expressément sollicitée et motivée.
Mauvaise foi ou manœuvres : quel fondement privilégier ?
La notion de manœuvres a été conçue par le législateur de 2023 contre l’occupation illicite. L’occupant qui a reçu les clés des mains du bailleur ne manquera pas de soutenir qu’il n’est pas « entré » par manœuvres, mais en vertu d’un bail. L’argument n’est pas déterminant, mais il existe.
La mauvaise foi, qui résulte de la production délibérée de fausses pièces, constitue à notre sens le fondement le plus sûr pour le délai de deux mois et les délais de grâce. Les deux doivent néanmoins être invoqués cumulativement. Pour la trêve hivernale, seules les manœuvres sont visées par le texte, ce qui rend leur démonstration indispensable.
Les demandes à former dans l’assignation
Le juge ne statue que sur ce qui lui est demandé. Outre la nullité du bail et, subsidiairement, sa résiliation, l’assignation devrait solliciter l’expulsion de l’occupant et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire. Elle devrait aussi demander la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et la constatation de la mauvaise foi et de l’entrée par manœuvres.
En conséquence, le bailleur demandera la suppression du délai de deux mois, le rejet de toute demande de délais et, s’agissant d’un logement qui n’est pas son domicile, la suppression du sursis hivernal. Une décision qui omet ces points laissera l’occupant bénéficier de l’ensemble des délais légaux.
Découverte d’un faux dossier : les bons réflexes du bailleur
Les premières semaines conditionnent l’issue de la procédure. L’ordre des démarches compte autant que leur contenu.
Conserver la preuve de la transmission. Le courriel d’envoi du dossier, avec ses pièces jointes d’origine, vaut souvent davantage qu’une copie imprimée. Il en va de même de l’historique de la plateforme de candidature ou du dossier constitué par l’agence mandataire. C’est ce lien entre la pièce et le candidat qui a manqué au bailleur dans l’arrêt de 2014.
Vérifier sans excéder ses droits. L’authenticité d’un avis d’imposition peut être contrôlée grâce au service de vérification des avis mis à disposition par l’administration fiscale sur impots.gouv.fr. L’existence de l’employeur se vérifie à partir de coordonnées trouvées de façon indépendante, et non celles figurant sur le document suspect. Le résultat de ces contrôles doit être conservé.
Réserver ses droits par écrit. Si des sommes continuent d’être versées, leur encaissement doit intervenir sous réserve expresse de l’action en nullité, pour écarter tout débat sur une confirmation du bail.
Déposer une plainte précise. La plainte auprès du procureur de la République doit décrire chaque pièce, la date de sa remise, la personne qui l’a transmise et le préjudice subi. Les éléments d’enquête, notamment l’audition de l’employeur prétendu, pourront ensuite être produits devant le juge civil. Mieux vaut éviter toute accusation publique, qui exposerait le bailleur à une action en diffamation.
Ne pas attendre l’issue pénale. Le juge civil peut prononcer la nullité du bail sans attendre le jugement correctionnel. Retarder l’assignation, c’est prolonger l’occupation et, le cas échéant, voir passer le 1er novembre.
Prévenir l’assureur. Le bailleur bénéficiant d’une garantie des loyers impayés doit déclarer le sinistre dans les délais du contrat. Il vérifiera les clauses relatives aux contrôles du dossier, dont la méconnaissance peut être opposée par l’assureur.
Le cabinet accompagne les propriétaires et les administrateurs de biens dans ces procédures, de la plainte à l’expulsion locative.
Prévenir la fraude sans commettre d’irrégularité
La lutte contre la fraude ne permet pas d’exiger n’importe quelle pièce. La liste des justificatifs pouvant être demandés au candidat et à sa caution est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris pour l’application de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989. Exiger un document qui n’y figure pas expose le bailleur à une sanction et affaiblit sa position dans le litige ultérieur.
Le contrôle efficace repose moins sur l’accumulation de pièces que sur leur cohérence. L’identité, l’adresse, l’employeur, l’ancienneté, le salaire net et le revenu fiscal doivent se recouper d’un document à l’autre. Un cumul annuel qui ne correspond pas aux salaires mensuels, ou un revenu fiscal sans rapport avec les bulletins produits, sont des signaux classiques.
Chaque vérification doit rester proportionnée et être appliquée de la même manière à tous les candidats. Les données collectées ne doivent être conservées que le temps nécessaire, dans le respect de la réglementation sur la protection des données personnelles.
Questions fréquentes sur le faux dossier locatif
Un locataire qui paie régulièrement peut-il être poursuivi ?
Oui. Le faux et l’usage de faux sont constitués indépendamment de tout impayé. L’absence de perte financière pèsera en revanche sur le préjudice indemnisable et sur la peine prononcée. Sur le plan civil, la nullité reste possible si le caractère déterminant de la fraude est établi.
Le bail est-il annulé automatiquement après une condamnation pénale ?
Non. Le sort du bail relève du juge civil, qui doit être saisi d’une demande de nullité. La condamnation pénale facilite toutefois considérablement la preuve.
Faut-il attendre le jugement pénal pour agir au civil ?
Non. Depuis 2007, l’engagement de poursuites pénales n’impose plus la suspension de l’instance civile, sauf pour l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction (C. proc. pén., art. 4). L’action en nullité du bail peut donc être engagée immédiatement.
Le bailleur peut-il reprendre lui-même son logement ?
Jamais. Même en présence d’un faux avéré, l’expulsion exige une décision de justice exécutoire et l’intervention d’un commissaire de justice.
La trêve hivernale protège-t-elle l’occupant qui a menti ?
Pas nécessairement. Pour un logement qui n’est pas le domicile du bailleur, le juge peut supprimer ou réduire le sursis hivernal si l’entrée dans les lieux a été obtenue par manœuvres. Il faut le lui demander expressément.
Une simple exagération de revenus suffit-elle ?
Pas toujours. Une déclaration orale inexacte ne constitue pas un faux, faute d’écrit falsifié. Elle peut en revanche caractériser un mensonge dolosif si elle a déterminé le consentement du bailleur, ce qu’il lui appartiendra de prouver.
La caution qui produit de faux justificatifs engage-t-elle le locataire ?
La fraude d’un tiers n’est pas en soi un dol du locataire. Le bailleur devra établir que le locataire en avait connaissance ou y a participé.
Pour toute question sur une situation particulière, le cabinet peut être contacté via la page de contact. D’autres réponses figurent dans notre FAQ en droit immobilier.
Sources et bibliographie
- Code pénal, art. 441-1, art. 441-2, art. 441-7, art. 313-1, art. 226-4-1, art. 315-1, art. 315-2
- Code civil, art. 1182, art. 1352-3 ; art. 1130, 1137, 1144, 1178 et 2224
- Code des procédures civiles d’exécution, art. L. 412-1, art. L. 412-3, art. L. 412-6
- Cass. 3e civ., 5 novembre 2014, n° 13-21.661
- Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015
- Textes consultés dans leur version en vigueur au 28 septembre 2026.
