Le calcul du DPE doit évoluer au 1er janvier 2027 pour les logements utilisant l’électricité. Pour certains bailleurs, ce changement peut modifier une situation très concrète : un logement aujourd’hui classé F ou G pourra-t-il être reloué, vendu plus facilement ou sortir du débat sur les passoires énergétiques ?
La réponse appelle de la prudence. Le nouveau calcul peut améliorer l’étiquette de certains logements électriques. Mais il ne transforme pas automatiquement un logement en bien relouable. Le bailleur devra conserver une preuve officielle du classement applicable et vérifier séparément les autres obligations locatives.
Réponse courte
À compter du 1er janvier 2027, le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE doit passer de 1,9 à 1,7. Certains logements chauffés à l’électricité pourront donc obtenir une meilleure étiquette énergétique. Cette amélioration ne sera toutefois pas automatique : elle devra être vérifiée au cas par cas, au moyen d’une attestation officielle ou d’un nouveau DPE.
Ce qui change dans le calcul du DPE
Le diagnostic de performance énergétique ne mesure pas seulement une facture ou une impression de confort. Il repose sur des données techniques, notamment la consommation d’énergie primaire du logement.
Pour l’électricité, cette conversion dépend d’un coefficient. Selon Service-public.fr et le portail gouvernemental RT-RE bâtiment, ce coefficient doit passer de 1,9 à 1,7 à compter du 1er janvier 2027. En pratique, les logements dont les usages énergétiques reposent fortement sur l’électricité, notamment le chauffage électrique, sont les premiers concernés.
Les DPE déjà réalisés resteront valables pendant leur durée normale de validité. Lorsque le nouveau calcul permet une amélioration du classement, une mise à jour gratuite de l’étiquette devrait pouvoir être obtenue via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Pourquoi les bailleurs sont directement concernés
Le DPE est devenu un document stratégique. Il intervient dans la mise en location, la discussion avec un locataire, la préparation de travaux et, parfois, dans un litige sur la décence du logement.
En métropole, les logements classés G sont concernés par l’interdiction de mise en location depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction doit ensuite s’étendre aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028, puis aux logements classés E à compter du 1er janvier 2034.
Un bailleur propriétaire d’un logement électrique classé F ou G a donc intérêt à vérifier si le changement de calcul modifie réellement son classement. Cette vérification doit être faite avant toute décision importante : remise en location, réponse à un locataire, arbitrage de travaux ou stratégie de vente.
L’erreur à éviter : considérer que le logement devient automatiquement relouable
La réforme ne signifie pas que tous les logements électriques sortiront du statut de passoire énergétique. Service-public.fr précise que l’amélioration ne sera pas systématique. Certains logements pourront gagner une classe, plus rarement deux, tandis que d’autres conserveront leur classement.
Trois erreurs sont donc à éviter :
- annoncer une nouvelle classe énergétique sans justificatif ;
- relouer un logement en se fondant sur une simple estimation ;
- oublier que le DPE ne règle pas, à lui seul, toutes les questions de décence du logement.
La méthode recommandée avant une remise en location
Avant de relouer, le bailleur devrait raisonner comme s’il devait expliquer sa décision plusieurs mois plus tard, pièces à l’appui. C’est souvent cette traçabilité qui fait la différence en cas de contestation.
- Identifier le DPE existant et sa date de validité.
- Vérifier si le logement est principalement concerné par l’électricité, notamment pour le chauffage.
- Demander l’attestation officielle de mise à jour lorsque le dispositif sera ouvert.
- Conserver le DPE, l’attestation et les justificatifs de travaux éventuels.
- Contrôler séparément l’état général du logement, la décence, l’humidité, la ventilation et les désordres signalés par le locataire.
Cette méthode ne garantit pas l’absence de litige. Elle permet en revanche de répondre plus solidement si un locataire invoque une indécence énergétique, une demande de travaux, une réduction de loyer ou une contestation du bail.
Exemple concret
Un propriétaire détient un appartement chauffé à l’électricité, actuellement classé F. Il souhaite le relouer en 2027. Il ne doit pas se contenter d’affirmer que la réforme améliore automatiquement son classement. Avant de signer un nouveau bail, il doit obtenir la mise à jour officielle du DPE ou faire établir un nouveau diagnostic si nécessaire.
Si le logement passe effectivement en classe E, la situation locative peut être différente. Si le logement reste en classe F, le bailleur doit anticiper l’échéance de 2028 et les risques de contestation.
Ce que cette réforme ne règle pas
Le nouveau calcul du DPE ne supprime pas les autres obligations du bailleur. Le logement doit rester conforme aux exigences de décence. Il doit permettre une occupation normale et ne pas présenter de désordres rendant son usage difficile ou dangereux.
En cas de litige, le juge peut examiner l’ensemble du dossier : DPE, travaux réalisés, état réel du logement, échanges entre les parties, signalements du locataire et chronologie des démarches du bailleur. L’étiquette énergétique compte, mais elle ne remplace pas les pièces.
FAQ
Tous les logements électriques vont-ils changer de classe DPE en 2027 ?
Non. L’amélioration n’est pas systématique. Elle dépend des caractéristiques du logement, de ses usages énergétiques et du calcul applicable. Certains logements pourront gagner une classe, mais d’autres conserveront leur classement.
Un bailleur pourra-t-il relouer automatiquement un logement classé F grâce à la réforme ?
Non. Le bailleur devra vérifier le classement réellement applicable. Une attestation officielle ou un nouveau DPE devra être conservé avant de tirer une conséquence juridique ou locative du nouveau calcul.
Les anciens DPE restent-ils valables ?
Oui. Les DPE déjà réalisés restent valables pendant leur durée normale de validité. Toutefois, si le nouveau calcul améliore le classement, une mise à jour gratuite de l’étiquette devrait être possible via l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Le DPE suffit-il à prouver que le logement est décent ?
Non. Le DPE est un élément important, mais il ne résume pas toute l’obligation de délivrance du bailleur. L’état réel du logement, les désordres, les travaux et les pièces du dossier peuvent aussi être discutés.
Conclusion
La réforme du DPE prévue au 1er janvier 2027 peut ouvrir une marge de manœuvre à certains bailleurs de logements électriques. Mais cette marge doit être documentée. Avant de relouer, de vendre ou de répondre à une contestation, le bailleur doit conserver une preuve officielle du classement applicable et vérifier que le logement respecte l’ensemble de ses obligations locatives.
Le cabinet ZEITOUN AVOCAT accompagne les bailleurs et propriétaires confrontés aux litiges locatifs, aux impayés, aux contestations de décence et aux difficultés de mise en location.
Sources et bibliographie
- Service-public.fr, « Diagnostic de performance énergétique : un changement dans le calcul du DPE en 2027 ».
- Portail RT-RE bâtiment, FAQ sur la modification du facteur de conversion de l’électricité.
- Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, notamment l’obligation de délivrance d’un logement décent.
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
