L’exercice du droit de repentir par le bailleur

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L’exercice du droit de repentir par le bailleur ne permet pas de proposer au preneur un bail commercial comprenant une modification substantielle du loyer.

Cass. Civ. 3ème 12 septembre 2019, n°18-18218

En vertu de l’article L.145-58 du code de commerce, dans un délai de quinze jours à compter d’une décision de justice définitive condamnant au paiement d’une indemnité d’éviction, un bailleur peut renoncer au paiement de l’indemnité et proposer un renouvellement de bail commercial à condition que le locataire n’ait pas déjà quitté les locaux et qu’il n’a pas reloué un local commercial.

Toutefois, le bailleur qui serait tenté de proposer un nouveau bail commercial dont les conditions sont particulièrement désavantageuses pour le preneur se verrait condamné par le juge civil.

La Cour de cassation

En effet, dans un arrêt du 12 septembre 2019, la Cour de cassation a considéré que le bailleur ne pouvait proposer un bail dont les conditions de paiement du loyer sont substantiellement modifiées. Ainsi, un bail peut être proposé à condition qu’il ne soit pas substantiellement modifié.

Au cas présent, la Cour de cassation a considéré que le passage d’une clause-recette, c’est-à-dire d’un loyer défini en fonction du chiffre d’affaires à une clause de loyer fixe constitue une modification substantielle des conditions du bail.

Cet arrêt de la Cour de cassation se situe dans le prolongement de la jurisprudence existante qui a toujours considéré que l’exercice du droit de repentir consistait en un véritable renouvellement de bail et non en une offre de renouvellement. Ainsi, le droit de repentir n’implique aucune réponse du locataire. Dès lors, un changement des conditions qui suppose un accord du preneur ne constitue pas un exercice du droit de repentir.

Le repentir doit résulter de tout acte manifestant clairement la volonté du bailleur comme une demande en fixation de loyer (Cass. Civ. 3ème, 31 janvier 2012, n°10-31081) et il ne doit exister aucune équivoque sur l’intention du bailleur de renouveler le bail. Il doit donc renoncer sans réserve à son refus antérieur de renouvellement.

C’est dans ces conditions que la Cour de cassation avait déjà considéré que le bailleur qui propose un bail comportant des clauses et conditions différentes, après avoir délivré un congé avec refus de renouvellement, ne peut être considéré comme ayant exercé son droit de repentir (Cass. Civ 3ème, 22 novembre 2011, n°10-26021).

N’hésitez pas à contacter le cabinet ZEITOUN AVOCAT pour toutes vos questions relatives au renouvellement du bail commercial.

Catégorie : Droit immobilier
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