Autant en emportait le vent : la sécurité des promesses de vente d’immeuble
(Cass, 3ème Civ., 23 Juin 2021, n° 20-17.554)
Avant la signature d’un acte définitif de vente, mais après l’acceptation de l’offre d’achat, l’acheteur et le vendeur qui se sont mis d’accord sur le prix et les conditions de la vente, peuvent conclure un « avant-contrat ». C’est l’étape la plus importante de la transaction immobilière. Formalisant l’engagement des parties, elle scelle leur accord et constitue une garantie solide que la vente va se réaliser.
Cet « avant-contrat » peut revêtir plusieurs formes. Il peut s’agir, notamment, d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente.
La promesse unilatérale de vente engage le seul vendeur, pendant une durée prédéfinie, à réserver puis vendre le bien à un acheteur déterminé. Pendant cette période, l’acquéreur dispose d’une option : il peut confirmer ou infirmer la vente. Reste que cette exclusivité a un prix. En contrepartie, le bénéficiaire doit verser au promettant une indemnité d’immobilisation. Ainsi, la promesse n’engage le bénéficiaire qu’à compter de sa levée de l’option d’achat.
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente engage, quant à lui, l’acheteur et le vendeur. Tandis que le premier s’engage à vendre son bien selon les conditions déterminées par le compromis, le second s’engage à l’acquérir selon les mêmes conditions.
Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, le vendeur appelé promettant, ne peut pas se rétracter avant la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse. En effet, sa rétractation est sans effet sur la vente qui aura tout de même lieu.
Cette solution n’a cependant pas toujours été adoptée par les tribunaux. Ceux-ci considéraient que la rétractation du promettant avant la levée de l’option, excluait toute rencontre des volontés de vendre et d’acheter, de sorte que la vente ne pouvait se réaliser. La seule sanction pour le vendeur était, dans un premier temps, le paiement à l’acquéreur de dommages et intérêts.
L’état antérieur du droit ne garantissait donc pas au bénéficiaire d’acquérir effectivement le bien promis. Celui-ci pouvait voir son projet d’acquisition échoué au bon plaisir du promettant.
La réforme du Code civil de 2016 est venue changer la donne en bouleversant le droit en la matière. Le vendeur ne peut désormais plus se rétracter avant la levée de l’option. A compter de celle-ci, la vente est parfaite et le bénéficiaire peut en exiger l’exécution forcée.
Par un arrêt du 23 juin 2021, la Cour de cassation s’inscrit dans la continuité de ce revirement en écartant la possibilité pour le promettant d’une promesse unilatérale de vente d’immeuble de se rétracter avant la levée de l’option.
Le 1er avril 1999, un couple consentit une promesse de vente d’un appartement, l’option ne pouvant être levée qu’à partir du décès de la précédente propriétaire qui avait entendu s’en réserver le droit d’usage et d’habitation.
L’épouse du couple, devenue attributaire du bien à la suite d’un divorce, s’était ensuite rétractée de cette promesse le 17 février 2010. Après le décès de l’ancienne propriétaire, les bénéficiaires de la promesse ont levé l’option le 8 janvier 2011. Face à la rétractation de leur promettant, ils l’ont assigné en réalisation de la vente.
Après de longues années de procédure, la Cour de cassation a considéré que dès la conclusion de la promesse, la promettante s’était engagée à conclure la vente, et qu’ainsi aucune possibilité de rétractation ne lui était offerte. Par conséquent, les juges ont donc affirmé que la vente était parfaite qu’elle devait être réalisée.
Qu’importe donc désormais que le promettant se soit rétracté avant la levée de l’option par le bénéficiaire. Selon la Cour, dès la conclusion de la promesse, la promettante s’était déjà obligée à conclure la vente. Ici, son simple consentement a induit une véritable obligation de faire. Dès lors, la levée de l’option par le bénéficiaire dans le délai imparti scelle le contrat de vente. Il peut donc en poursuivre l’exécution forcée.
Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ne peut donc plus être privé de l’acquisition du bien promis du seul fait de la rétractation du consentement de son promettant. Inefficaces sont dorénavant les rétractations irrégulières de promesse de vente.
Il est cependant des cas où l’exécution forcée du contrat de vente n’est tout bonnement pas possible. Il s’agit notamment de l’hypothèse où le promettant a vendu le bien à un tiers et que cette vente a été publiée par les services de la publicité foncière. Là, le transfert de propriété au profit du bénéficiaire est juridiquement impossible.
Grâce au revirement opéré par l’arrêt de la Cour de cassation le 23 juin 2021, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente pourra désormais lever efficacement l’option. Assisté de Maître Samuel ZEITOUN en sa qualité de conseil expérimenté en la matière, il lui suffira de publier son titre avant toute autre publication de la part du tiers acquéreur.
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