L’accession au profit du bailleur des travaux d’aménagement réalisés par le locataire
Cass. 3ème civ, 14 juin 2018, n°17-14599
Dans cet arrêt, le 1er août 2000, un bailleur a consenti à bail commercial un local à usage de salon de coiffure.
Ce bail prévoyait qu’en fin de jouissance, tous les aménagements deviendraient, de part la théorie de l’accession, la propriété immédiate du bailleur. Le 10 septembre 2012, le preneur a sollicité le renouvellement de son bail. Faute d’accord sur le montant du loyer, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux.
Dans son arrêt en date du 13 janvier 2017, pour fixer le montant du loyer, la Cour d’appel de Paris a considéré que :
L’ accession ne pouvant, selon les termes du bail, être exercée qu’en fin de jouissance, il convient d’apprécier la valeur locative sans tenir compte des travaux réalisés par le preneur et de la fixer à la valeur unitaire basse proposée par l’expert .
La Cour de Cassation
Toutefois, la Cour de cassation casse ce raisonnement sur le fondement de l’article R.145-8 du code de commerce. Cet article dispose que :
Les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Ainsi, la Cour de cassation a estimé que :
L’estimation de l’expert était fondée sur une accession en fin de bail et intégrait dans la valeur locative les travaux d’aménagement réalisés par la locataire, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.
Par conséquent, la Cour de cassation considère que la Cour d’appel a effectué dans ce cas une mauvaise interprétation des faits dans la mesure où l’expert, dans son estimation de la valeur locative, intégrait déjà l’accession à la propriété des aménagements par le bailleur.
Dès lors, dans le cadre d’une expertise, il convient de veilleur que l’expert introduise dans le calcul de la valeur locative les aménagements réalisés par le preneur, dans le cas où le bail prévoit une accession des aménagements.
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