Un bailleur peut-il donner congé à son locataire pour réaliser des travaux destinés à rendre le logement décent ?

La question est importante en pratique. Elle concerne les logements trop petits, impropres à l’habitation ou ne respectant pas les critères de décence.

Par un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond clairement : le bailleur ne peut pas utiliser un congé pour motif légitime et sérieux afin de remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance dès la conclusion du bail.

Un studio de 8,84 m² déclaré indécent

Dans cette affaire, une SCI avait donné à bail un studio à usage d’habitation.

Par un jugement définitif du 7 janvier 2019, il avait été jugé que le local loué était indécent. Sa pièce principale ne présentait qu’une surface de 8,84 m². Le logement ne pouvait donc pas être destiné à l’habitation.

Le 23 mai 2019, la bailleresse a délivré au locataire un congé pour motif légitime et sérieux. Le congé était fondé notamment sur un projet de travaux et sur l’existence d’impayés de loyers.

La bailleresse a ensuite demandé la validation du congé, l’expulsion du locataire, une indemnité d’occupation et le paiement de sommes locatives.

La cour d’appel avait validé le congé

La cour d’appel de Paris avait admis le raisonnement du bailleur.

Elle avait considéré que le congé pour motif légitime et sérieux ne s’analysait pas comme une résiliation judiciaire du bail. Elle avait aussi retenu que l’indécence du logement pouvait constituer un motif légitime et sérieux de congé.

La cour d’appel avait relevé que la bailleresse justifiait avoir mandaté un entrepreneur pour supprimer une cloison entre la salle de bain et la chambre, afin de rétablir une surface de 11 m².

Elle avait donc validé le congé et ordonné l’expulsion du locataire.

La Cour de cassation censure ce raisonnement

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt.

Elle vise les articles 1719, 1° du code civil, ainsi que les articles 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur doit délivrer un logement décent lorsqu’il loue un logement à usage d’habitation principale. Lorsque les locaux loués sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

La Cour de cassation ajoute une précision essentielle : ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail.

Le bailleur ne peut pas tirer profit de sa propre carence

La solution est logique.

Le bailleur ne peut pas louer un logement impropre à l’habitation, puis invoquer cette même impropriété pour mettre fin au bail et obtenir l’expulsion du locataire.

La réalisation de travaux de mise en conformité ne peut pas devenir un instrument d’éviction lorsque l’indécence était connue dès l’origine.

Dans ce cas, le droit protège la stabilité du locataire et sanctionne la carence initiale du bailleur.

Quel recours lorsque le logement est indécent ?

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un mécanisme spécifique.

Lorsque le logement ne satisfait pas aux critères de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité. Le juge peut déterminer la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution.

Le juge peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.

Le bailleur doit donc agir sur la conformité du logement. Il ne peut pas transformer cette obligation en motif d’expulsion.

Une décision importante pour les baux d’habitation

Cette décision intéresse directement les propriétaires bailleurs et les locataires.

Pour le bailleur, elle rappelle qu’un audit préalable du logement est indispensable avant toute mise en location. La surface, la sécurité, la santé, la performance énergétique minimale et les équipements doivent être vérifiés avant la signature du bail.

Pour le locataire, elle confirme qu’un logement indécent ne peut pas servir de prétexte à son éviction lorsque le bailleur connaissait la situation dès l’origine.

La décision limite donc les stratégies consistant à délivrer un congé après coup pour régulariser une situation irrégulière créée par le bailleur.

Ce qu’il faut retenir

• Le bailleur doit délivrer un logement décent au locataire.
• Un logement impropre à l’habitation ne peut pas fonder l’expulsion du locataire par le bailleur.
• Les travaux destinés à corriger une indécence connue dès la conclusion du bail ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé.
• Le juge peut ordonner la mise en conformité du logement, réduire le loyer ou suspendre son paiement.
• Le congé ne doit pas permettre au bailleur de tirer profit de sa propre carence.

Avant de délivrer un congé ou d’engager une procédure d’expulsion, le bailleur doit donc vérifier la décence du logement et la solidité du motif invoqué.

Référence

Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-16.993, ECLI:FR:CCASS:2026:C300338, publié au Bulletin.