La Cour de cassation vient de préciser l’office du juge judiciaire en matière de construction irrégulière.

Par un arrêt du 18 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile juge que le juge ne peut pas ordonner automatiquement la démolition ou la remise en état d’un ouvrage irrégulier.

Le juge doit d’abord rechercher si une mise en conformité peut assurer le respect des règles d’urbanisme. Il doit effectuer cette recherche, au besoin d’office. Le propriétaire doit toutefois accepter cette solution.

Cette décision encadre fortement l’action exercée par une commune sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme.

L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme permet une action civile en démolition

L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme permet à une commune ou à un établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme de saisir le tribunal judiciaire.

Cette action permet de demander la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage.

Le texte vise notamment les constructions édifiées sans autorisation, les ouvrages réalisés en méconnaissance d’une autorisation, ou encore les travaux dispensés de formalité mais contraires aux règles d’urbanisme.

L’action civile se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

La commune dispose donc d’un outil puissant. Elle peut saisir le juge civil pour obtenir une remise en ordre matérielle du terrain.

Les faits soumis à la Cour de cassation

Dans l’affaire jugée, une société civile immobilière avait réalisé un exhaussement de sol sur plusieurs parcelles.

La commune avait assigné cette société devant le juge judiciaire. Elle demandait la démolition et la remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme.

La cour d’appel de Chambéry avait accueilli cette demande.

Elle avait retenu que l’exhaussement nécessitait une déclaration préalable. Elle avait aussi relevé que cette déclaration n’avait jamais été déposée. Elle en avait déduit que la remise en état s’imposait.

La cour d’appel avait donc ordonné le retour des parcelles dans leur état antérieur.

La Cour de cassation refuse une démolition automatique

La Cour de cassation casse l’arrêt.

Elle rappelle d’abord la réserve d’interprétation posée par le Conseil constitutionnel le 31 juillet 2020.

Selon cette réserve, l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme ne peut pas autoriser une démolition lorsque le juge peut ordonner une mise en conformité et lorsque le propriétaire accepte cette mesure.

La Cour de cassation en tire une conséquence directe.

La démolition ou la remise dans l’état d’origine ne peut être ordonnée que si aucune autre mesure ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme.

Le juge doit donc rechercher si une mise en conformité reste possible. Il doit aussi vérifier si le propriétaire accepte cette solution.

Cette recherche s’impose au juge, même lorsque les parties ne l’ont pas expressément sollicitée.

La mise en conformité devient une étape centrale du contentieux

Cette décision modifie la méthode d’analyse du juge.

Le juge ne peut plus se limiter à constater l’irrégularité de la construction. Il ne peut plus déduire mécaniquement la démolition de cette seule irrégularité.

Le juge doit examiner la possibilité d’une solution moins radicale.

Cette solution peut prendre la forme d’un permis de régularisation, d’une modification matérielle de l’ouvrage, ou d’une adaptation permettant le respect des règles du plan local d’urbanisme.

La démolition devient ainsi une mesure de dernier recours.

Une décision importante pour les communes

Les communes conservent leur pouvoir d’action.

Elles peuvent toujours saisir le tribunal judiciaire lorsqu’un ouvrage méconnaît les règles d’urbanisme.

Elles doivent toutefois construire une démonstration plus complète.

La commune doit établir l’irrégularité. Elle doit aussi discuter la possibilité d’une mise en conformité. Elle doit enfin justifier la nécessité de la mesure sollicitée.

Une demande de démolition gagnera donc à expliquer pourquoi aucune régularisation ne permet de respecter les règles d’urbanisme applicables.

Une décision importante pour les propriétaires et les promoteurs

Les propriétaires disposent également d’un nouvel axe de défense.

Ils peuvent démontrer qu’une mise en conformité demeure possible. Ils peuvent proposer une solution concrète. Ils peuvent accepter cette solution devant le juge.

Cette stratégie ne dispense pas de respecter les règles d’urbanisme. Elle permet cependant d’éviter une sanction excessive lorsque l’ouvrage peut être régularisé.

Le débat contentieux devient donc plus technique. Il suppose une analyse précise du PLU, des autorisations exigibles et des possibilités matérielles d’adaptation de l’ouvrage.

Ce qu’il faut retenir

La Cour de cassation consacre une règle claire.

• Le juge doit rechercher si une mise en conformité de l’ouvrage est possible.
• Le juge doit procéder à cette recherche, au besoin d’office.
• Le propriétaire doit accepter la mesure de mise en conformité.
• La démolition ne peut intervenir que si aucune autre mesure ne permet de rétablir la conformité aux règles d’urbanisme.

Cette décision confirme une évolution profonde du contentieux de l’urbanisme.

Le droit de l’urbanisme ne protège pas seulement la légalité des constructions. Il impose aussi au juge de mesurer la nécessité et la proportion de la sanction.

La démolition reste possible. Elle doit toutefois répondre à une exigence renforcée de nécessité.

Référence

Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 juin 2026, n° 24-14.342, ECLI:FR:CCASS:2026:C300377, publié au Bulletin.