Bail commercial : une clause générale ne suffit pas à faire payer la taxe foncière au locataire
La répartition des charges, impôts et taxes est un point sensible du bail commercial.
Depuis la loi Pinel, le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Une clause générale ne suffit donc pas toujours.
Dans un arrêt rendu le 25 juin 2026, la cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle cette exigence à propos de la taxe foncière. Une clause visant, de manière globale, « tous impôts, taxes et contributions » ne permet pas nécessairement au bailleur de réclamer la taxe foncière au preneur.
Cette solution intéresse directement les bailleurs commerciaux, les locataires, les administrateurs de biens et les rédacteurs de baux.
Le problème : qui doit payer la taxe foncière dans un bail commercial ?
En principe, la taxe foncière est due par le propriétaire de l’immeuble.
Dans un bail commercial, les parties peuvent toutefois prévoir que cette taxe sera supportée par le locataire. Cette pratique est fréquente.
Mais cette faculté n’est pas libre de toute condition.
Depuis la réforme issue de la loi Pinel, le bail commercial doit préciser les charges, impôts, taxes et redevances imputés au locataire. L’objectif est simple : éviter les clauses trop larges, imprécises ou difficilement prévisibles.
Le locataire doit savoir exactement ce qu’il devra supporter.
Le bailleur ne peut donc pas se contenter d’une formule générale si celle-ci ne permet pas d’identifier clairement les sommes mises à la charge du preneur.
L’exigence d’un inventaire précis et limitatif
L’article L. 145-40-2 du code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial.
Cet inventaire doit comporter leur répartition entre le bailleur et le locataire.
L’article R. 145-35 du code de commerce encadre également les charges qui peuvent, ou non, être imputées au preneur.
La taxe foncière peut être mise à la charge du locataire. Mais elle doit être identifiée clairement.
Autrement dit, il ne suffit pas d’écrire que le locataire supportera « tous les impôts » ou « toutes les taxes » dont le bailleur pourrait être responsable.
Une telle formule peut être jugée trop vague.
L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 25 juin 2026
Dans l’affaire commentée, le bail commercial avait été renouvelé en 2015.
Le contrat prévoyait que la locataire devait acquitter sa taxe professionnelle et, plus largement, « tous impôts, taxes et contributions dont la bailleresse pourrait être responsable à un titre quelconque ».
Sur le fondement de cette clause, le bailleur réclamait à la locataire le paiement de la taxe foncière.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette cette demande.
Selon la solution rapportée, la clause ne constituait pas l’inventaire précis et limitatif exigé par le code de commerce. Elle relevait d’une formulation générale, insuffisante pour transférer valablement la taxe foncière au locataire.
La taxe foncière aurait donc dû être expressément mentionnée dans la répartition des charges, impôts et taxes.
Pourquoi une clause générale est insuffisante ?
Une clause générale pose plusieurs difficultés.
D’abord, elle ne permet pas au locataire d’identifier précisément les sommes qu’il devra payer.
Ensuite, elle ne distingue pas les différentes catégories de charges, taxes ou contributions.
Enfin, elle ne respecte pas l’esprit de la loi Pinel, qui vise à renforcer la transparence dans les relations entre bailleur et preneur.
Le juge peut donc considérer qu’une formule générale ne répond pas aux exigences du code de commerce.
La difficulté est particulièrement importante lorsque le bail initial a été conclu avant la loi Pinel, puis renouvelé après son entrée en vigueur.
Dans ce cas, les anciennes clauses doivent être vérifiées. Certaines stipulations, qui semblaient efficaces auparavant, peuvent devenir insuffisantes au regard du régime applicable au bail renouvelé.
Le renouvellement du bail impose une vigilance particulière
Le renouvellement d’un bail commercial n’est pas une simple formalité.
Il peut être l’occasion de maintenir des clauses anciennes, sans les adapter au droit applicable. C’est une erreur fréquente.
Lorsque le bail est renouvelé après la loi Pinel, il faut vérifier la conformité des clauses relatives aux charges, impôts et taxes.
Le bailleur doit notamment s’assurer que la taxe foncière est expressément visée si elle doit être supportée par le locataire.
À défaut, il prend le risque de ne pas pouvoir en obtenir le remboursement.
Le locataire, de son côté, peut contester les appels de charges ou de taxes qui ne reposent pas sur une stipulation suffisamment précise.
Conséquences pratiques pour les bailleurs
Pour les bailleurs, la solution est claire : la rédaction du bail doit être précise.
Si le bailleur souhaite transférer la taxe foncière au locataire, le bail doit le dire expressément.
Il est préférable d’éviter les clauses générales du type :
« Le preneur supportera tous impôts, taxes et contributions dont le bailleur pourrait être redevable. »
Une rédaction plus sécurisée doit identifier les charges concernées, leur nature, leur mode de répartition et les justificatifs pouvant être communiqués.
Le bailleur doit aussi veiller à la cohérence entre le bail, les annexes, les décomptes de charges et les appels adressés au locataire.
Conséquences pratiques pour les locataires
Pour les locataires commerciaux, cette jurisprudence offre un point de contrôle important.
Avant de payer une taxe foncière réclamée par le bailleur, il faut vérifier le bail.
La question n’est pas seulement de savoir si une clause générale existe. Il faut déterminer si la taxe foncière est clairement identifiée dans l’inventaire des charges, impôts et taxes.
Si la clause est imprécise, une contestation peut être envisagée.
Cette contestation doit toutefois être menée avec prudence. Elle suppose une analyse du bail, de ses avenants, du renouvellement, des décomptes et du contexte contractuel.
Points de vigilance lors de la rédaction ou du renouvellement du bail
Lors de la rédaction d’un bail commercial ou de son renouvellement, plusieurs points doivent être vérifiés :
- la taxe foncière est-elle expressément mentionnée ?
- les charges imputées au locataire sont-elles listées de manière précise ?
- la répartition entre bailleur et preneur est-elle claire ?
- les grosses réparations et charges non récupérables sont-elles exclues conformément au code de commerce ?
- les décomptes annuels sont-ils cohérents avec le bail ?
- les clauses anciennes ont-elles été adaptées au régime issu de la loi Pinel ?
Ces vérifications permettent d’éviter un contentieux ultérieur.
Elles sont utiles aussi bien au bailleur qu’au locataire.
Ce qu’il faut retenir
La taxe foncière peut être mise à la charge du locataire commercial.
Mais elle ne peut pas l’être par une simple clause générale.
Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances imputables au preneur.
À défaut, le bailleur peut se voir refuser le remboursement de la taxe foncière.
L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 25 juin 2026 rappelle donc une règle pratique essentielle : en bail commercial, la précision de la rédaction conditionne l’efficacité de la clause.
Pour sécuriser un bail commercial, ou contester une demande de remboursement de taxe foncière, il est indispensable d’analyser précisément le contrat et ses annexes.
FAQ
La taxe foncière peut-elle être mise à la charge du locataire dans un bail commercial ?
Oui. La taxe foncière peut être mise à la charge du locataire commercial. Mais elle doit être expressément prévue dans le bail, dans une répartition conforme aux exigences du code de commerce.
Une clause générale visant tous les impôts suffit-elle ?
Non, pas nécessairement. Une clause générale visant tous les impôts, taxes ou contributions peut être jugée insuffisante si elle ne constitue pas un inventaire précis et limitatif.
Que prévoit la loi Pinel sur les charges du bail commercial ?
La loi Pinel impose davantage de transparence. Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire.
Le locataire peut-il contester le paiement de la taxe foncière ?
Oui, si le bail ne prévoit pas clairement que la taxe foncière est mise à sa charge. La contestation dépend toutefois de la rédaction du bail, de ses avenants et du contexte contractuel.
Faut-il modifier les anciens baux commerciaux ?
Il est recommandé de les vérifier, surtout en cas de renouvellement postérieur à la loi Pinel. Les clauses anciennes peuvent être insuffisantes si elles ne respectent pas les exigences actuelles de précision.
Le cabinet ZEITOUN AVOCAT accompagne bailleurs et locataires dans l’analyse, la rédaction et le contentieux des baux commerciaux.
Pour une analyse de votre bail commercial ou d’un appel de taxe foncière, vous pouvez contacter le cabinet.
Sources
- Article L. 145-40-2 du code de commerce.
- Article R. 145-35 du code de commerce.
- CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 25 juin 2026, n° 22/03233.