Bail commercial : les locaux monovalents échappent au plafonnement du loyer renouvelé
Le renouvellement d’un bail commercial est une étape déterminante.
En principe, le loyer du bail renouvelé est plafonné. Cette règle protège le preneur contre une hausse trop brutale du loyer.
Mais ce principe connaît plusieurs exceptions.
Parmi elles figure le cas des locaux monovalents. Lorsque les locaux sont construits ou aménagés pour une seule utilisation, le loyer du bail renouvelé peut échapper au plafonnement.
Dans un arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision utile sur cette notion.
Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 décembre 2025, n° 24-15.417, ECLI:FR:CCASS:2025:C300613.
Le principe : le plafonnement du loyer renouvelé
En matière de bail commercial, le renouvellement du bail n’implique pas toujours une fixation libre du nouveau loyer.
L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit un mécanisme de plafonnement. En pratique, le loyer renouvelé ne peut pas augmenter au-delà de certaines limites, sauf exceptions prévues par les textes.
Ce mécanisme permet de préserver l’équilibre économique du bail. Il évite qu’un locataire, après plusieurs années d’exploitation, soit confronté à une hausse excessive du loyer au moment du renouvellement.
L’exception : les locaux monovalents
Certains locaux commerciaux présentent une nature particulière.
L’article R. 145-10 du code de commerce vise les locaux construits en vue d’une seule utilisation. On parle alors de locaux monovalents.
Dans cette hypothèse, le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas.
La difficulté porte souvent sur la qualification des locaux.
Des locaux ne sont pas monovalents simplement parce qu’ils sont utilisés pour une activité déterminée. Il faut démontrer qu’ils ont été construits ou aménagés pour cette activité, et qu’ils ne peuvent pas être affectés à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses.
Les faits soumis à la Cour de cassation
Dans l’affaire jugée le 18 décembre 2025, les locaux avaient été donnés à bail pour une activité de contrôle technique, station-service et réparation automobile.
La bailleresse avait notifié une offre de renouvellement du bail avec un nouveau loyer. Elle avait ensuite saisi le juge des loyers commerciaux afin de faire fixer le prix du bail renouvelé.
La locataire contestait le déplafonnement.
Elle soutenait notamment que certains coûts de transformation, en particulier les coûts de dépollution, ne devaient pas être pris en compte pour apprécier le caractère monovalent des locaux, dès lors que ces travaux pouvaient incomber au dernier exploitant.
La solution retenue par la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle confirme que les locaux étaient monovalents.
La Cour relève que les locaux avaient été construits et aménagés pour un seul type d’exploitation : le contrôle technique, la station-service et la réparation automobile.
Elle retient également qu’un changement d’affectation nécessitait des travaux importants et coûteux.
- le démontage des pistes ;
- le démontage de l’auvent de la station-service ;
- la purge, l’enlèvement et le comblement des cuves de carburants ;
- le traitement du séparateur d’hydrocarbures ;
- le comblement des fosses ;
- la transformation des portes sectionnelles ;
- la dépollution du site.
La Cour précise que le fait que le coût de la dépollution soit à la charge du bailleur ou du preneur est indifférent.
Ce qui compte est l’importance des travaux nécessaires pour permettre une autre utilisation des locaux.
Ce qu’il faut retenir
Cette décision confirme une approche concrète de la notion de locaux monovalents.
Le juge ne se limite pas à l’activité exercée dans les lieux. Il examine la configuration réelle des locaux, leur mode de construction, leurs équipements et les travaux nécessaires pour les affecter à une autre activité.
Lorsque ces travaux sont importants ou coûteux, les locaux peuvent être qualifiés de monovalents.
La conséquence est majeure : le loyer du bail renouvelé peut échapper au plafonnement.
Une vigilance particulière pour les bailleurs et les locataires
Pour le bailleur, la qualification de locaux monovalents peut permettre d’obtenir un loyer renouvelé plus conforme à la valeur économique des locaux.
Pour le locataire, cette qualification peut entraîner une hausse significative du loyer lors du renouvellement du bail.
Il est donc essentiel d’anticiper cette question avant le renouvellement.
- la destination contractuelle des locaux ;
- les permis de construire ;
- les aménagements réalisés ;
- les équipements techniques ;
- les contraintes environnementales ;
- le coût des travaux nécessaires pour changer d’activité ;
- les rapports d’expertise éventuellement produits.
L’intérêt pratique de la décision
Cette décision rappelle qu’un bail commercial ne se résume pas à son loyer et à sa durée.
La nature des locaux peut modifier profondément les règles applicables lors du renouvellement.
Les exploitations techniques, industrielles ou fortement spécialisées doivent faire l’objet d’une attention particulière.
C’est notamment le cas des stations-service, garages, établissements hôteliers, cinémas, cliniques, locaux industriels spécialisés ou sites soumis à des contraintes techniques importantes.
Dans ces situations, la question de la monovalence doit être examinée très tôt, avant toute négociation sur le loyer renouvelé.
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FAQ
Qu’est-ce qu’un local monovalent en bail commercial ?
Un local monovalent est un local construit ou aménagé pour une seule utilisation et qui ne peut pas recevoir une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses.
Le loyer d’un local monovalent est-il plafonné au renouvellement ?
Non. Lorsque les locaux sont qualifiés de monovalents, le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas. Le loyer peut être fixé selon la valeur locative.
Le coût de dépollution peut-il être pris en compte ?
Oui. La Cour de cassation juge que le coût de dépollution peut être pris en compte pour apprécier les travaux nécessaires à un changement d’affectation, même si ce coût est à la charge du bailleur ou du preneur.
Référence
Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 décembre 2025, n° 24-15.417, ECLI:FR:CCASS:2025:C300613.
Source : Cour de cassation.