Bail commercial : le bailleur reste responsable des désordres provenant des parties communes
La Cour de cassation rappelle une règle importante en matière de bail commercial : le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible des locaux loués.
Cette obligation ne disparaît pas lorsque les désordres proviennent des parties communes de l’immeuble.
Dans un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que le bailleur ne peut pas échapper à sa responsabilité au seul motif qu’il n’avait pas la maîtrise directe des travaux à réaliser sur les parties communes.
La solution est importante pour les commerçants locataires de locaux situés dans un immeuble en copropriété.
Les faits : un restaurant affecté par plusieurs dégâts des eaux
Une société exploitait un restaurant dans un local commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
À compter de juillet 2014, elle subit plusieurs dégâts des eaux.
La locataire assigne alors plusieurs intervenants : les bailleurs, le syndicat des copropriétaires, le syndic, ainsi que les assureurs concernés.
Elle demande notamment l’achèvement des travaux de reprise et l’indemnisation de ses préjudices.
La cour d’appel rejette toutefois les demandes dirigées contre les bailleurs.
Elle retient notamment que les bailleurs avaient rapidement transmis les désordres au syndic, que des expertises amiables avaient été organisées, et que les travaux litigieux concernaient les parties communes. Selon la cour d’appel, les bailleurs ne pouvaient donc pas être tenus responsables du retard ou de l’imperfection des travaux réalisés par la copropriété.
La Cour de cassation censure ce raisonnement.
L’obligation de jouissance paisible du bailleur
L’article 1719 du code civil impose au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible des locaux loués pendant toute la durée du bail.
Cette obligation est essentielle.
En matière de bail commercial, elle revêt une importance particulière. Le locataire ne loue pas seulement un local. Il loue un outil d’exploitation. Si les locaux ne peuvent plus être utilisés normalement, l’activité commerciale peut être directement compromise.
Le bailleur doit donc garantir au preneur une utilisation paisible et effective des locaux, sauf circonstance particulière de nature à l’exonérer.
Les parties communes ne suffisent pas à exonérer le bailleur
Dans l’affaire jugée le 21 mai 2026, les désordres provenaient des parties communes de l’immeuble.
Les bailleurs soutenaient qu’ils ne pouvaient pas être tenus responsables de travaux qui relevaient du syndicat des copropriétaires.
La Cour de cassation rappelle pourtant que cette circonstance ne suffit pas.
Lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble en copropriété, le bailleur reste tenu envers son locataire. Le fait que l’origine du trouble se situe dans les parties communes ne le libère pas automatiquement de son obligation de jouissance paisible.
La Cour de cassation avait déjà affirmé cette solution dans un arrêt du 19 juin 2025 : les diligences accomplies par le bailleur auprès du syndicat des copropriétaires ne suffisent pas, à elles seules, à le libérer de son obligation envers le locataire.
Seule la force majeure peut libérer le bailleur
La Cour de cassation rappelle également que l’obligation de jouissance paisible ne cesse qu’en cas de force majeure.
La force majeure suppose un événement extérieur, imprévisible et irrésistible.
Il ne suffit donc pas pour le bailleur de démontrer qu’il a saisi le syndic, participé à des expertises ou demandé la réalisation de travaux.
Ces démarches peuvent être utiles. Elles peuvent démontrer une certaine diligence. Mais elles ne suffisent pas nécessairement à exclure la responsabilité du bailleur à l’égard du locataire commercial.
Dans l’arrêt du 21 mai 2026, la cour d’appel n’avait pas caractérisé de force majeure. La cassation était donc encourue.
Une décision protectrice pour le locataire commercial
Cette décision protège le locataire commercial confronté à des désordres affectant son exploitation.
En pratique, un commerçant peut subir des pertes importantes lorsque des infiltrations, des dégâts des eaux, des travaux inachevés ou des désordres structurels empêchent l’utilisation normale du local.
Or, dans un immeuble en copropriété, le locataire n’a pas toujours d’action directe simple contre le syndicat des copropriétaires. Son interlocuteur contractuel reste d’abord son bailleur.
L’arrêt rappelle donc une logique essentielle : le bailleur ne peut pas transférer purement et simplement sur la copropriété le risque d’inexploitation du local donné à bail.
Conséquences pratiques pour les bailleurs
Pour les bailleurs commerciaux, cette décision impose une vigilance particulière.
Lorsqu’un désordre affecte le local loué, il ne suffit pas d’alerter le syndic ou d’attendre les décisions de l’assemblée générale.
Le bailleur doit pouvoir démontrer qu’il a pris toutes les initiatives utiles pour préserver la jouissance du preneur.
Il doit notamment :
- signaler immédiatement les désordres au syndic ;
- solliciter la mise en œuvre des garanties d’assurance ;
- demander l’inscription des travaux nécessaires à l’ordre du jour ;
- mettre en demeure les interlocuteurs compétents ;
- conserver la preuve de toutes les démarches accomplies ;
- envisager, selon les cas, des mesures judiciaires si l’inaction de la copropriété persiste.
Ces démarches ne garantissent pas nécessairement l’absence de responsabilité. Mais elles permettent de documenter la situation et de préserver les recours ultérieurs.
Conséquences pratiques pour les locataires commerciaux
Pour le locataire commercial, cette décision confirme qu’il ne doit pas se laisser opposer trop rapidement l’argument des parties communes.
Lorsque les désordres empêchent ou perturbent l’exploitation du local, le locataire peut mettre en cause le bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance et de jouissance paisible.
Il convient toutefois de constituer un dossier précis.
Le locataire doit notamment réunir :
- les constats de commissaire de justice ;
- les déclarations de sinistre ;
- les échanges avec le bailleur ;
- les courriers adressés au syndic ;
- les rapports d’expertise amiable ou judiciaire ;
- les éléments comptables établissant la perte d’exploitation ;
- les photographies et preuves de l’impossibilité d’exploiter normalement.
La preuve du trouble et de ses conséquences reste déterminante.
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Ce qu’il faut retenir
La Cour de cassation confirme une solution stricte.
Le bailleur commercial doit assurer la jouissance paisible du local loué. Cette obligation demeure même lorsque les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.
Le bailleur ne peut s’exonérer qu’en démontrant une force majeure.
Le simple fait d’avoir alerté le syndic ou suivi les opérations d’expertise ne suffit pas nécessairement à le libérer de sa responsabilité envers le locataire.
Cette solution est particulièrement importante pour les locaux commerciaux situés dans des immeubles en copropriété.
Elle invite les bailleurs à agir rapidement et les locataires à documenter précisément les atteintes à leur exploitation.
Référence
Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 mai 2026, n° 25-10.905, ECLI:FR:CCASS:2026:C300285, cassation partielle, article 1719 du code civil.
Source : Cour de cassation.