Bail commercial : qui doit payer les travaux de mise aux normes imposés par l’administration ?

Dans un bail commercial, la question des travaux est souvent source de contentieux.

Le bailleur invoque les clauses du bail. Le preneur invoque l’obligation de délivrance. L’administration peut, de son côté, imposer des travaux de mise aux normes ou de mise en conformité.

La difficulté apparaît lorsque les travaux sont prescrits par une autorité administrative, alors même que le bail ne contient pas de clause transférant clairement leur charge au preneur.

Un arrêt de la cour d’appel de Dijon du 9 juillet 2026, cité en matière de bail commercial, rappelle une règle pratique importante : celui qui rend les travaux nécessaires par ses propres manquements peut devoir en supporter la charge.

1. Le principe : le bailleur doit délivrer un local conforme à sa destination

En matière de bail commercial, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance.

Cela signifie qu’il doit remettre au locataire un local permettant l’exploitation prévue au bail. Cette obligation ne se limite pas à la remise matérielle des clés. Elle implique également que le local puisse être utilisé conformément à la destination contractuelle.

Lorsque des travaux sont nécessaires pour permettre cette exploitation, le preneur peut donc soutenir qu’ils relèvent du bailleur.

Cette analyse est fréquente en pratique, notamment lorsque les travaux concernent :

• la conformité du local ;
• la sécurité ;
• l’accessibilité ;
• les prescriptions administratives ;
• l’exploitation normale du fonds de commerce.

Mais ce principe doit être nuancé.

2. Les clauses du bail peuvent transférer certaines charges au preneur

Le bail commercial peut organiser la répartition des travaux entre le bailleur et le preneur.

Avant la loi Pinel, les parties disposaient d’une liberté importante. Le bail pouvait transférer au preneur une partie significative des charges et travaux, sous réserve des limites tenant notamment à l’obligation de délivrance du bailleur.

Depuis la loi Pinel et son décret d’application, cette liberté est davantage encadrée. L’article R. 145-35 du code de commerce interdit notamment de transférer au locataire certaines charges, dépenses et travaux.

Il faut donc distinguer :

• les baux conclus avant la réforme ;
• les baux conclus ou renouvelés après la réforme ;
• les travaux expressément transférés au preneur ;
• les travaux qui restent à la charge du bailleur ;
• les travaux rendus nécessaires par le comportement de l’une des parties.

C’est ce dernier point qui est essentiel.

3. L’absence de clause de transfert ne suffit pas toujours à condamner le bailleur

Dans l’affaire évoquée, le bail commercial ne contenait pas nécessairement de clause transférant au preneur la charge des travaux prescrits par l’administration.

À première lecture, la solution pouvait donc sembler favorable au preneur : si les travaux n’étaient pas transférés au locataire, ils devaient rester à la charge du bailleur.

Mais la cour d’appel a retenu une autre analyse.

Selon la présentation de la décision, les travaux de mise aux normes avaient été rendus nécessaires par des manquements imputables au preneur, notamment des modifications ou un défaut d’entretien des locaux.

Autrement dit, les travaux n’étaient pas seulement la conséquence de l’état initial du local ou d’une obligation générale du bailleur. Ils trouvaient leur origine dans le comportement du locataire.

Dans cette hypothèse, le raisonnement change.

Le bailleur ne peut pas être tenu de supporter le coût de travaux rendus nécessaires par les manquements du preneur.

4. La règle pratique : la charge finale suit le fait générateur

La solution est importante.

En bail commercial, il ne suffit pas de rechercher mécaniquement qui devait, en principe, supporter les travaux selon le bail.

Il faut également identifier la cause réelle des travaux.

Si les travaux sont nécessaires en raison de l’état du local délivré par le bailleur, l’obligation de délivrance peut être discutée.

Si les travaux sont nécessaires en raison d’une prescription administrative indépendante du comportement du locataire, il faut examiner les clauses du bail et les limites légales applicables.

En revanche, si les travaux sont imposés parce que le preneur a modifié les lieux, mal entretenu les locaux ou créé une situation irrégulière, la charge peut lui incomber.

La question centrale devient alors :

Qui a provoqué la nécessité des travaux ?

5. Exemples de situations sensibles

Plusieurs situations peuvent donner lieu à discussion.

Un preneur peut modifier la distribution intérieure des locaux sans autorisation. Il peut transformer l’usage effectif des lieux. Il peut négliger certains travaux d’entretien. Il peut exploiter le local d’une manière créant une non-conformité. Il peut réaliser des aménagements sans respecter les prescriptions applicables.

Dans ces hypothèses, l’administration peut ensuite imposer des travaux.

Le preneur pourrait être tenté de soutenir que ces travaux relèvent du bailleur, au motif qu’ils touchent au local lui-même.

Mais si les travaux trouvent leur origine dans ses propres manquements, cette argumentation devient fragile.

Le bailleur pourra soutenir que le fait générateur des travaux est imputable au preneur.

6. Pourquoi cette solution est importante pour les bailleurs commerciaux

Pour les bailleurs, cette décision présente un intérêt pratique.

Elle rappelle qu’il ne faut pas raisonner uniquement à partir de la clause travaux du bail.

Même en l’absence de clause claire transférant les travaux au preneur, le bailleur peut contester la prise en charge si les travaux résultent d’un manquement du locataire.

Il est donc essentiel de conserver les preuves :

• de l’état initial des locaux ;
• des autorisations données ou refusées ;
• des modifications réalisées par le preneur ;
• des échanges relatifs à l’entretien ;
• des mises en demeure ;
• des prescriptions administratives ;
• du lien entre les manquements du preneur et les travaux imposés.

Sans preuve, la discussion devient beaucoup plus difficile.

7. Pourquoi cette solution est également importante pour les preneurs

Pour les preneurs, l’arrêt invite à la prudence.

Le locataire commercial ne peut pas présumer que tous les travaux imposés par l’administration relèvent automatiquement du bailleur.

Avant de réaliser des aménagements ou de modifier l’exploitation des locaux, il doit vérifier :

• les clauses du bail ;
• les autorisations nécessaires ;
• la destination contractuelle ;
• les règles administratives applicables ;
• les conséquences techniques des travaux réalisés ;
• les obligations d’entretien courant.

À défaut, il peut se voir opposer ses propres manquements.

Le coût final des travaux peut alors lui être imputé, même si ces travaux auraient pu, en apparence, relever du bailleur.

8. Le point de vigilance : ne pas confondre obligation de délivrance et responsabilité

L’obligation de délivrance du bailleur reste une règle essentielle.

Elle ne disparaît pas.

Mais elle ne doit pas être confondue avec une garantie générale couvrant toutes les situations créées par le preneur.

Si le bailleur délivre un local conforme, mais que le preneur modifie les lieux ou les exploite dans des conditions générant une injonction administrative, la responsabilité peut basculer.

Le juge doit donc procéder à une analyse concrète :

1. Quelle est la nature des travaux ?
2. Quelle est leur cause ?
3. Le bail prévoit-il une répartition particulière ?
4. Cette clause est-elle valable au regard des textes applicables ?
5. Les travaux résultent-ils d’un manquement du bailleur ou du preneur ?

C’est cette analyse factuelle qui détermine la charge finale.

9. À retenir

En bail commercial, les travaux de mise aux normes ne sont pas automatiquement à la charge du bailleur.

Tout dépend :

• des clauses du bail ;
• de la date du bail ;
• des textes applicables ;
• de la nature des travaux ;
• de la cause réelle de l’injonction administrative ;
• du comportement respectif du bailleur et du preneur.

La solution est pragmatique : celui qui crée la situation rendant les travaux nécessaires peut devoir en supporter le coût.

Pour les bailleurs comme pour les preneurs, la rédaction du bail, la conservation des preuves et la traçabilité des échanges sont donc déterminantes.

Sources

• CA Dijon, 2e ch. civ., 9 juillet 2026, n° 23/00447, référence citée.
• Article 1719 du code civil — obligation de délivrance du bailleur.
• Article R. 145-35 du code de commerce — charges, impôts, taxes, redevances et travaux non imputables au locataire dans les baux commerciaux.
• Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel.

Pour une analyse de bail commercial ou une difficulté relative à des travaux imposés au preneur ou au bailleur, vous pouvez consulter la page Contact du cabinet.