Congé pour vendre et indivision : l’accord de tous les indivisaires est obligatoire
Par un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle une règle essentielle en matière de bail d’habitation : lorsqu’un bien loué appartient à plusieurs indivisaires, le congé pour vendre doit être délivré avec l’accord de tous.
À défaut, le congé est affecté d’une irrégularité de fond. Le locataire peut en demander la nullité, sans avoir à démontrer un grief.
Les faits
Le 12 juillet 2012, une maison à usage d’habitation est donnée à bail à un locataire.
Le bien appartient ensuite à plusieurs indivisaires à la suite d’un décès intervenu le 18 août 2019.
Le 8 janvier 2021, plusieurs indivisaires délivrent au locataire un congé pour vendre, avec effet au 11 juillet 2021.
Le locataire conteste ce congé. Il soutient notamment qu’il n’a pas été délivré avec l’accord de tous les indivisaires propriétaires du bien.
La cour d’appel de Riom rejette sa demande. Elle considère que l’irrégularité ne justifie pas la nullité du congé, notamment faute de grief démontré par le locataire.
La question posée à la Cour de cassation
La question était la suivante : un congé pour vendre peut-il être valablement délivré par certains indivisaires seulement, sans l’accord de tous les propriétaires indivis ?
La Cour de cassation répond par la négative.
La solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel.
Elle rappelle trois principes.
- Les actes de disposition portant sur un bien indivis nécessitent le consentement de tous les indivisaires, sauf nécessité de payer les dettes et charges de l’indivision.
- Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire.
- Le défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond, qui affecte la validité de l’acte.
La conséquence est importante : le locataire peut se prévaloir de la nullité du congé pour vendre, sans avoir à prouver que cette irrégularité lui a causé un grief.
Pourquoi cette décision est importante
Le congé pour vendre n’est pas un simple courrier informatif.
En matière de bail d’habitation, il produit des effets juridiques importants. Il met fin au bail et ouvre au locataire un droit de préemption sur le bien.
Lorsque le logement appartient à une indivision, cette offre de vente ne peut donc pas être décidée par une partie seulement des indivisaires. L’accord unanime est nécessaire.
À défaut, le congé est fragile et peut être annulé.
Conséquences pratiques pour les bailleurs indivis
Avant de délivrer un congé pour vendre, les indivisaires doivent vérifier plusieurs points.
- l’identité exacte de tous les propriétaires indivis ;
- les droits de chacun dans l’indivision ;
- l’accord exprès de tous les indivisaires ;
- la régularité du mandat donné, le cas échéant, à l’un d’entre eux ou à un professionnel ;
- le respect du délai de préavis ;
- le contenu obligatoire du congé ;
- la notification régulière au locataire.
Une erreur sur l’un de ces éléments peut entraîner la nullité du congé et empêcher la vente libre du bien à l’échéance du bail.
Conséquences pratiques pour le locataire
Le locataire qui reçoit un congé pour vendre doit vérifier si le congé émane bien de toutes les personnes ayant qualité pour vendre.
Lorsque le bien appartient à plusieurs indivisaires, l’absence d’accord de l’un d’eux peut constituer un moyen sérieux de contestation.
Cette contestation doit toutefois être appréciée au regard des pièces du dossier : titre de propriété, acte de succession, mandat, congé délivré, mentions de l’acte et qualité des signataires.
Ce qu’il faut retenir
Par cet arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation rappelle que le congé pour vendre d’un logement indivis exige le consentement de tous les indivisaires.
Le défaut d’accord unanime ne constitue pas une simple irrégularité formelle.
Il s’agit d’une irrégularité de fond, qui entraîne la nullité du congé et que le locataire peut invoquer sans avoir à démontrer un grief.
Cette décision invite les bailleurs indivis à une vigilance particulière avant toute délivrance d’un congé pour vendre.
Elle confirme également l’importance, pour le locataire, de faire vérifier la régularité du congé reçu.
Accompagnement du cabinet
Le cabinet ZEITOUN AVOCAT intervient en droit immobilier, notamment en matière de bail d’habitation, de vente immobilière, de congé pour vendre et de contentieux locatif.
Il accompagne les bailleurs, les indivisaires et les locataires dans l’analyse des actes, la stratégie amiable et le contentieux lorsque la validité d’un congé est discutée.
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FAQ
Un seul indivisaire peut-il délivrer un congé pour vendre ?
Non, lorsque le congé vaut offre de vente portant sur un bien indivis, le consentement de tous les indivisaires est requis, sauf hypothèse particulière prévue pour le paiement des dettes et charges de l’indivision.
Le locataire doit-il prouver un préjudice ?
Non. La Cour de cassation juge que le défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond. Le locataire peut donc invoquer la nullité sans avoir à justifier d’un grief.
Pourquoi le congé pour vendre est-il un acte sensible ?
Parce qu’il met fin au bail et vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit donc être délivré par les personnes ayant réellement le pouvoir de vendre le bien.
Source
Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2026, n° 25-13.188, ECLI:FR:CCASS:2026:C300402.