En matière de bail commercial, un jour peut suffire à faire perdre le bénéfice du plafonnement du loyer renouvelé.

Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle une règle importante. Lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative.

La solution est sévère, mais logique. Dans l’affaire jugée, le bail avait duré douze ans et un jour. Cette durée excédait douze ans. Le plafonnement ne s’appliquait donc plus.

Le principe : le plafonnement du loyer renouvelé

Lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné.

Ce plafonnement protège le preneur. Il évite une augmentation brutale du loyer lors du renouvellement.

Toutefois, l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit plusieurs exceptions. L’une d’elles concerne la durée du bail expiré.

Lorsque le bail a duré plus de douze ans, le plafonnement est écarté. Le loyer peut alors être fixé à la valeur locative.

Cette différence peut avoir des conséquences financières importantes pour le locataire commercial.

Les faits soumis à la Cour de cassation

Dans l’affaire jugée, une société exploitait un local commercial en vertu d’un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000.

Le bail s’était poursuivi par tacite prolongation.

En mai 2012, la locataire a sollicité le renouvellement du bail.

La bailleresse a accepté le principe du renouvellement, mais a demandé la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative. Elle soutenait que le bail expiré avait duré plus de douze ans.

La difficulté portait donc sur la date d’effet du bail renouvelé.

Quand le bail renouvelé prend-il effet ?

La locataire soutenait que sa demande de renouvellement avait été faite avant que le bail n’atteigne douze ans.

Selon elle, le plafonnement devait donc rester applicable.

La Cour de cassation ne retient pas cette analyse.

Elle rappelle qu’en cas de tacite prolongation, la demande de renouvellement ne met pas immédiatement fin au bail en cours.

Conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement.

Dans cette affaire, la demande de renouvellement avait été formée au cours du deuxième trimestre 2012. Le premier jour du trimestre civil suivant était donc le 1er juillet 2012.

L’ancien bail avait expiré la veille, soit le 30 juin 2012.

Douze ans et un jour : une durée qui excède douze ans

Le bail avait pris effet le 30 juin 2000.

Il avait expiré le 30 juin 2012 inclus.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu une durée de douze ans et un jour.

Cette durée excédait douze ans.

Le loyer du bail renouvelé devait donc être fixé à la valeur locative, et non selon la règle du plafonnement.

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la locataire.

Une vigilance particulière pour les demandes de renouvellement

Cette décision rappelle l’importance de la gestion des échéances en bail commercial.

Le preneur ne doit pas seulement vérifier la date à laquelle il adresse sa demande de renouvellement.

Il doit aussi vérifier la date à laquelle le bail renouvelé prendra effet.

En période de tacite prolongation, cette date dépend du trimestre civil suivant la demande.

Une demande faite avant l’expiration du délai de douze ans peut donc produire ses effets trop tard.

C’est précisément le risque illustré par l’arrêt du 9 juillet 2026.

Conséquences pratiques pour les locataires commerciaux

Pour un locataire commercial, l’enjeu est considérable.

Si le plafonnement est écarté, le bailleur peut demander la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative.

Cette valeur peut être nettement supérieure au loyer plafonné.

Le preneur doit donc anticiper.

• Vérifier la date de prise d’effet du bail initial ou du précédent renouvellement.
• Identifier la date d’expiration de la période de neuf ans.
• Contrôler l’existence d’une tacite prolongation.
• Calculer la date limite permettant d’éviter que le bail n’excède douze ans.
• Vérifier la date d’effet réelle du renouvellement au regard des trimestres civils.

Conséquences pratiques pour les bailleurs

La décision présente également un intérêt pour les bailleurs.

Lorsque le bail s’est prolongé tacitement au-delà de douze ans, le bailleur peut solliciter la fixation du loyer à la valeur locative.

Il doit toutefois vérifier précisément le calcul de la durée du bail expiré.

Un décalage d’un jour peut suffire. Mais ce calcul doit être juridiquement sécurisé.

Ce qu’il faut retenir

• En cas de tacite prolongation, la demande de renouvellement du preneur ne met pas immédiatement fin au bail.
• Le nouveau bail prend effet au premier jour du trimestre civil suivant cette demande.
• Si cette date conduit à une durée du bail expiré supérieure à douze ans, même d’un seul jour, le plafonnement du loyer renouvelé peut être écarté.
• La douzième année du bail commercial doit donc être surveillée avec une grande précision.

Le cabinet ZEITOUN AVOCAT intervient en droit commercial et en droit immobilier, notamment dans les litiges relatifs aux baux commerciaux, aux loyers renouvelés et à la fixation de la valeur locative.

Référence : Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 juillet 2026, n° 25-11.167, ECLI:FR:CCASS:2026:C300426.