La Cour de cassation a rendu une décision importante sur la clause résolutoire du bail commercial.

Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile juge que le locataire commercial peut encore invoquer une exception d’inexécution pour contester la résiliation du bail.

Le juge doit vérifier le bien-fondé de cette défense. Il doit le faire même si le locataire n’a pas demandé des délais de paiement dans le mois suivant le commandement de payer.

Cette solution protège le locataire lorsque les locaux sont impropres à leur destination en raison d’un manquement du bailleur.

Le contexte : un commandement de payer visant la clause résolutoire

Le 25 mai 2016, une société avait pris à bail commercial des locaux à usage mixte, commercial et d’habitation.

Le 17 octobre 2019, la bailleresse lui avait signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

La locataire avait ensuite quitté les locaux après une ordonnance de référé ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette ordonnance a été infirmée. La bailleresse a alors saisi le juge du fond pour faire constater la résiliation de plein droit du bail et obtenir le paiement de loyers et d’indemnités d’occupation.

La locataire s’y opposait. Elle invoquait des désordres importants et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

L’obligation de délivrance du bailleur commercial

Le bailleur doit délivrer au preneur une chose conforme à l’usage prévu par le bail.

Il doit aussi entretenir cette chose en état de servir à cet usage. Il doit enfin garantir au locataire une jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Ces obligations résultent notamment des articles 1719 et 1720 du code civil.

Lorsque les locaux sont impropres à leur destination, le locataire peut opposer une exception d’inexécution. Il peut alors refuser de payer les loyers, si le manquement du bailleur est suffisamment grave.

Le délai d’un mois de l’article L. 145-41 du code de commerce

L’article L. 145-41 du code de commerce encadre la clause résolutoire dans les baux commerciaux.

La clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit mentionner ce délai. Le locataire peut aussi demander des délais de paiement. Le juge peut alors suspendre les effets de la clause résolutoire tant qu’aucune décision irrévocable n’a constaté ou prononcé la résiliation.

La question posée à la Cour de cassation était précise.

Le locataire peut-il encore invoquer l’exception d’inexécution s’il n’a pas saisi le juge dans le mois du commandement de payer ?

La Cour de cassation répond oui

La Cour de cassation censure la cour d’appel.

Elle juge que le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire.

Cette vérification s’impose même si le locataire n’a pas demandé des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.

Le délai d’un mois ne prive donc pas le locataire de toute défense au fond.

La résiliation du bail ne peut pas être déduite du seul écoulement du délai. Le juge doit examiner la réalité du manquement reproché au bailleur.

Une décision favorable à une défense concrète du locataire

Cette décision ne permet pas au locataire de suspendre librement les loyers.

Elle impose toutefois au juge d’examiner les faits.

Si les locaux sont impropres à leur destination, le non-paiement peut être justifié par le manquement du bailleur. L’exception d’inexécution peut alors faire obstacle à la clause résolutoire.

Le locataire doit donc prouver les désordres. Il doit démontrer leur gravité. Il doit aussi établir le lien entre ces désordres et la suspension des loyers.

Une décision importante pour les bailleurs

Les bailleurs doivent rester vigilants avant de solliciter l’acquisition d’une clause résolutoire.

Un commandement de payer ne suffit pas toujours.

Si le locataire invoque un défaut de délivrance, des désordres graves ou une impropriété des locaux à leur destination, le juge devra examiner ces éléments.

Le bailleur doit donc pouvoir démontrer qu’il a respecté ses obligations. Il doit aussi traiter rapidement les désordres signalés.

Une décision importante pour les locataires commerciaux

Les locataires commerciaux disposent d’un levier de défense important.

Ils peuvent contester l’acquisition de la clause résolutoire lorsque le non-paiement résulte d’un manquement grave du bailleur.

Cette défense doit être préparée avec rigueur.

• Les désordres doivent être documentés.
• Les mises en demeure doivent être conservées.
• Les constats, rapports et échanges doivent être produits.
• Le lien entre les désordres et le non-paiement doit être établi.

Il reste conseillé de réagir rapidement au commandement de payer. Mais l’absence de saisine dans le délai d’un mois ne ferme pas toute discussion sur l’exception d’inexécution.

Ce qu’il faut retenir

• La clause résolutoire ne joue pas automatiquement en présence d’une exception d’inexécution sérieuse.
• Le juge doit vérifier si le bailleur a respecté son obligation de délivrance.
• Le délai d’un mois de l’article L. 145-41 ne prive pas le locataire de cette défense.
• Le locataire doit prouver la gravité du manquement invoqué.
• Le bailleur doit sécuriser la délivrance et l’entretien des locaux.

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Référence

Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820, ECLI:FR:CCASS:2026:C300131, publié au Bulletin.